國(guó)土部解惑
每一次樓市上漲，暴哥都會(huì)有一個(gè)困惑：就是哪里憑空冒出那么多的買房需求，為何樓市不火的時(shí)候一直沒(méi)有？
國(guó)土部和住建部官員最近回應(yīng)了這一問(wèn)題，翻譯下是這2句話：
1、供地?cái)?shù)量和住房?jī)r(jià)格沒(méi)有必然聯(lián)系。
2、住房需求能滿足，但是投資需求無(wú)法有效抑制，換言之，就是目前的房子買來(lái)投資的，相比于買來(lái)住的可能要更多。
為了不“曲解”兩位官員的原意，下面是他們的原話，各位自己體會(huì)下：
針對(duì)當(dāng)前一二線熱點(diǎn)城市地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)熱的現(xiàn)象，國(guó)土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)莊少勤指出，供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有必然的關(guān)系。他說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲緣于多個(gè)環(huán)節(jié)的綜合因素，其中一個(gè)重要原因是住房供應(yīng)體系。“房?jī)r(jià)過(guò)熱的城市，往往是大量投資性需求尚未得到合理抑制，干擾了市場(chǎng)。”
“據(jù)我們了解，全國(guó)范圍內(nèi)的土地和住房供應(yīng)基本能夠滿足人們對(duì)居住空間的需求。”莊少勤進(jìn)一步指出，在投資性需求沒(méi)有得到有效抑制的前提下，單純?cè)黾油恋毓┙o并不能直接平抑住房?jī)r(jià)格。
盡管國(guó)土部說(shuō)了，供地?cái)?shù)量與住房?jī)r(jià)格沒(méi)有必然聯(lián)系。但從實(shí)際行動(dòng)來(lái)看，國(guó)土部還是要求各地根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r增加土地供應(yīng)：
此前，國(guó)土部、住建部聯(lián)合出臺(tái)的調(diào)控政策規(guī)定，各地根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
問(wèn)題在于，如果目前買房子拿來(lái)投資的人相對(duì)更多，那么是不是意味我們中國(guó)目前從居住的角度來(lái)說(shuō)是已經(jīng)不缺房子了？
那么大家可以想想一下，未來(lái)一旦投資（投機(jī)需求）主動(dòng)或被動(dòng)退潮的時(shí)候，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)有多大的影響。加之，未來(lái)增加的土地供應(yīng)以及還沒(méi)蓋完的房子后續(xù)還會(huì)提供更多的房屋供給給市場(chǎng)的情況，那么當(dāng)下缺不缺房子的問(wèn)題就更值得探討了。
下面就讓我們進(jìn)入主題，中國(guó)到底缺不缺房子。
中國(guó)樓市最大的疑問(wèn)
探討這個(gè)問(wèn)題，我們就得引入一個(gè)空置率的概念。根據(jù)百度百科的定義，空置率指的是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。
空置率多少是健康的呢？
據(jù)上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授提供的數(shù)據(jù)，美國(guó)住房空置率長(zhǎng)期保持在較低水平。即使美國(guó)樓市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國(guó)家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國(guó)為6%左右，德國(guó)約為8%
也就是說(shuō)，根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，空置率在10%以內(nèi)都算，比較合適。老齡化越嚴(yán)重的地區(qū)，空置率相對(duì)越好，比如德國(guó)是8%，日本最新的數(shù)據(jù)超過(guò)13%。
那么我們中國(guó)的住房空置率處在一個(gè)什么水平上呢？
關(guān)于中國(guó)的空置率據(jù)暴哥所知，有如下幾個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)供大家參考：
第一個(gè)是：中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心在2014年6月10日調(diào)查的數(shù)據(jù)：
2013年全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%
第二個(gè)是：一份在2015年5月發(fā)起的《2015 年5月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)針對(duì)“一二級(jí)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、代理行、營(yíng)銷機(jī)構(gòu)、二手房中介、房產(chǎn)電商等”房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)人士的定向調(diào)查則顯示，目前一線城市空置率22%，二線城市24%。
暴哥找到了該報(bào)告，截取幾張圖片給大家看一下。
第三個(gè)是方正證券在一份研報(bào)中調(diào)查的結(jié)果：
第四個(gè)是，暴哥自己根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)和其他書籍、報(bào)紙的資料間接分析出的結(jié)果。
1985年，我國(guó)曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)70萬(wàn)人參加的城鎮(zhèn)住房抽樣調(diào)查，該調(diào)查顯示全國(guó)住房面積為46.76億平方米；
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，從1996年開(kāi)始到2015年，一共竣工的住宅面積是305億平方米。1985年到2015年數(shù)據(jù)空缺，從一些資料上看每年銷售面積為1000萬(wàn)平方米，那么我們直接就用銷售面積來(lái)替代好了，這十年為1億平方米（實(shí)際竣工的面積肯定更大）
把上面的所有住宅竣工面積加在一起一共是361億平方米。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)源，其統(tǒng)計(jì)范圍是全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，按照常理來(lái)說(shuō)，應(yīng)該不會(huì)有太多的開(kāi)發(fā)商在農(nóng)村開(kāi)發(fā)住宅，農(nóng)村的房屋一般都是自建房，所以，我們可以把361億平方米的竣工面積近似看成是全部城鎮(zhèn)住宅竣工面積。（注：這都是記錄在冊(cè)的合法住宅，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的住宅還沒(méi)有包含在里面）
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前城鎮(zhèn)人口為7.7億，以這個(gè)人口計(jì)算，人均居住面積是46.8了如果把流動(dòng)人口，也就是農(nóng)民工兄弟算進(jìn)去，那么一共是10.5億人，此時(shí)的人均居住面積是34.38平方米。
按照慣例，人均居住面積達(dá)到30平方米就已經(jīng)是宜居了，所以無(wú)論是34.38平方米，還是46.8平方米的人均居住面積，都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了正常的宜居平均面積。換算成空置率的話，前者（即34.38平方米）是11%左右，后者有點(diǎn)太大了，不敢想！
無(wú)論是哪一種分析或者調(diào)研結(jié)果，得出的結(jié)論都是我國(guó)目前的房子是不但是充足的，且就整體而言是過(guò)剩的。
從暴哥給出的統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字可以看到，目前還有近60億平方米的房子還在建設(shè)中，加上各個(gè)主要城市新增加的土地供應(yīng)，不難想象未來(lái)還會(huì)有更多的房子被建設(shè)出來(lái)提供給市場(chǎng)。
那么，如果接下來(lái)我們的新增需求不能滿足新增的供給，這房?jī)r(jià)會(huì)如何？而存量房目前仍然處于一個(gè)過(guò)剩的狀態(tài)當(dāng)中。
這時(shí)候有朋友會(huì)說(shuō)了，整體過(guò)剩，不代表局部過(guò)剩，尤其是一二線熱點(diǎn)城市，還是缺房子。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題我們的辯證地看，暴哥一直說(shuō)的都是居住角度，從居住的角度來(lái)說(shuō)，一二線城市夠不夠其實(shí)很難說(shuō)。因?yàn)閺娜司慕嵌瘸霭l(fā)，一線城市已經(jīng)滿足了，甚至超過(guò)了30平米的宜居面積。
而未來(lái)除了新增的房屋和土地供給之外，暴哥一直說(shuō)150公里半徑的之內(nèi)，在告訴交通軌道的鏈接之下，一二線城市的半徑早已超出了目前的覆蓋范圍。雄安新縣的出現(xiàn)，正是在150公里半徑之內(nèi)，由政府強(qiáng)力推動(dòng)的一個(gè)房地產(chǎn)解決方案之一。
那存量人口博弈階段，這些地方即使能夠吸引人潮涌入，恐怕也難敵新增加的供給以及快速軌道覆蓋下跨城市新增居住供給。
這么一來(lái)，與人口，也就是剛性需求相比，我國(guó)無(wú)論整體還是局部的空置率可能會(huì)越來(lái)越高，如果沒(méi)有投資性、投機(jī)性需求的填入，這房子恐怕真的要在老齡化、少子化的未來(lái)成為像馬云嘴里所說(shuō)的，和大蔥一樣，隨便買。
日本答案
暴哥此前多次列舉從日本的人口結(jié)構(gòu)變化來(lái)分析中國(guó)未來(lái)可能的樓市可能的走勢(shì)。其實(shí)按理說(shuō)每個(gè)地方有每個(gè)地方的國(guó)情，不應(yīng)該統(tǒng)而論之，但確實(shí)中日兩國(guó)的發(fā)展軌跡太過(guò)相似，相似到你難以置信。
相比于中國(guó)，日本的人口密度要大得多，所以相對(duì)的，無(wú)論從剛性需求還有投資需求，日本都應(yīng)該要比我們中國(guó)更緊湊。
然而，顯示確實(shí)，日本從房地產(chǎn)泡沫破裂的那一天，所謂剛性需求和投資需求都被驗(yàn)證是一個(gè)偽命題，即使經(jīng)過(guò)了這么多年，印了這么多的錢，房地產(chǎn)的需求仍然沒(méi)有上來(lái)。從空置率來(lái)說(shuō)，日本的住房空置率是伴隨著經(jīng)濟(jì)上升一路上升的，也就是蓋房子的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)剛性需求，大量的住房被投資、投機(jī)性需求占據(jù)，越往后越是這樣。
從90年代出開(kāi)始，當(dāng)日本購(gòu)房需求最旺盛的人群，即20~64歲人群占比達(dá)到頂點(diǎn)的時(shí)候，（93年左右）恰好日本整體住房的空置率接近10%的警戒線。
日本勞動(dòng)力人口占比變化
日本住房空置率在93年左右接近10%
日本房地產(chǎn)泡沫最后的結(jié)果大家想必都知道，暴哥不再多說(shuō)了。
而我們中國(guó)，在人口老齡化沒(méi)有看到逆轉(zhuǎn)前景的時(shí)候，在2015年左右，勞動(dòng)力人口見(jiàn)頂。
暴哥制圖
而住房空置率可能在2013年有已經(jīng)超過(guò)了20%，而目前整體依然在10%以上的水平。
住房新屬性
曾經(jīng)有學(xué)者說(shuō)，中國(guó)的住房空置率在20%左右是合理的。這個(gè)論調(diào)暴哥不知道是怎么來(lái)的。但是以目前的樓市情況來(lái)看，當(dāng)越來(lái)越多的人把買房看作是投資、看做是投機(jī)的時(shí)候，這本身就已經(jīng)說(shuō)明，剛性需求已經(jīng)很難跟得上我們發(fā)展房地產(chǎn)的速度了，大量的房子被投資者們占據(jù)。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的可以看做是一個(gè)投資市場(chǎng)，而非居住場(chǎng)所。
空置率的另一面是自住房擁有率，這個(gè)數(shù)字大家要是查一查也不少，從你幾年前開(kāi)始，國(guó)內(nèi)國(guó)外就已經(jīng)在報(bào)道，中國(guó)的幾乎可以說(shuō)達(dá)到了每戶一房，居者有其屋的水平。
下面是外媒在全球主要國(guó)家所統(tǒng)計(jì)的住房擁有率，可以看到（紅框內(nèi)）的中國(guó)住房擁有率已經(jīng)超過(guò)90%。
空置率超過(guò)10%（甚至20%），住房擁有率同時(shí)超過(guò)90%，這意味著什么？還是說(shuō)我國(guó)住房市場(chǎng)投資屬性和投機(jī)屬性越來(lái)越強(qiáng)。
看看近期，在一二線城市通過(guò)行政手段強(qiáng)力制約下的樓市發(fā)展情況：
前四個(gè)月，住戶部門的中長(zhǎng)期貸款（基本上是房貸），平均漲幅超過(guò)35%，大量的三四線城市住房被購(gòu)買。很多看多房地產(chǎn)的人可能都看不懂，目前這個(gè)樓市的發(fā)展。確實(shí)，相比于一二線城市，這些需求是哪里來(lái)的呢？
大家都知道現(xiàn)在市場(chǎng)錢比較緊，很多人都想著央行給點(diǎn)水喝，但是從今年的房貸數(shù)字來(lái)看，似乎錢從來(lái)不曾少過(guò)。
靠人，房子或許填不滿；靠錢確實(shí)絕對(duì)能填的滿。因此，其實(shí)未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展只要看錢多錢少，看銀行的管控力度就足夠了。其他的行政手段，可能更多的作用是是，通過(guò)增量預(yù)期來(lái)化解短期人們對(duì)于樓市的上漲預(yù)期而已。
尾評(píng)
有的時(shí)候，大家希望我們的政府多供應(yīng)土地，多增加供給，短期來(lái)說(shuō)這招可能對(duì)減輕人們的焦慮感，降低人們的預(yù)期有用，但就像國(guó)土部所言，土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)沒(méi)有直接聯(lián)系，當(dāng)我們的人口繼續(xù)變老，對(duì)于住房的有效需求繼續(xù)變低的時(shí)候，大家想過(guò)沒(méi)有，這些新增的房子和土地所貢獻(xiàn)的房子和我們?nèi)找孀叩偷男枨笾g的差值會(huì)越來(lái)越大。也就是說(shuō)，房子會(huì)越空越多。
任何投資都講究一個(gè)度，如果超過(guò)了一定的界限，往往會(huì)適得其反。暴哥不想說(shuō)太破，但是維持房?jī)r(jià)的根本是有效需求，有效需求枯竭了，靠投資或者投機(jī)，這市場(chǎng)不健康的狀況終歸是有極限的。
今天就寫這么多，再寫下去大家該不耐煩了。最后暴哥想說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記完全運(yùn)行的那一天（預(yù)計(jì)2018年前），可能也就是我們自1998年住房商品化元年以來(lái)，第一次能夠獲得確切的住房空置率的時(shí)候，到時(shí)候，真的想知道結(jié)果究竟如何。
