藍皮書:2017商品房銷售增速將回落 價格走勢相對平穩(wěn)

   日期:2017-05-15     來源:中國新聞網(wǎng)    瀏覽:303    評論:0    
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 中新網(wǎng)5月9日電 今日,社科院城環(huán)所副研究員王業(yè)強介紹《房地產(chǎn)藍皮書》時表示,2017年商品房市場銷售增速將回落,價格走勢相對平穩(wěn),二手房成交量將整體下降。共享辦公將預計成為2017年租賃市場一個新亮點。

  中國社科院2017年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會今日舉行,中國社會科學院城環(huán)所副研究員、房地產(chǎn)藍皮書執(zhí)行主編王業(yè)強介紹相關情況。

  資料圖 工人在一建筑工地作業(yè)。中新社記者 武俊杰 攝

  《房地產(chǎn)藍皮書》對2017房地產(chǎn)市場的一些主要指標進行了預測。據(jù)王業(yè)強介紹,2017年房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟地位繼續(xù)回升,但是可比增速將明顯下降,2017年第四季度房地產(chǎn)業(yè)占服務業(yè)預測值是12.9%,地位有穩(wěn)步回升。同時,房地產(chǎn)業(yè)增加值被動性非常大,也就是說對于宏觀政策的啟示是在2017年在穩(wěn)定房價市場預期的條件下,避免房地產(chǎn)領域的大起大落。2017年城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速繼續(xù)下降,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回升,住宅投資將基本持平。

  2017年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重有一個小幅的提高,是17.2%,基本上是持平的。但是住宅投資是有所回落,從2016年的67%下降65.2%。也就是說2017年房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比重基本上與2016年持平,住宅投資比重可能略有下降,住宅投資受抑制的程度更大。

  2017年房地產(chǎn)土地購置面積繼續(xù)下降,土地成交價款增速減緩,2017年土地購置面積有可能在2016年小幅下降3.4%的基礎上繼續(xù)下降,下降為-4.5%,2017年土地成交價款增速也將顯著下降,由19.8%降至12%。土地成交中價將從2016年4145上升到4800。

  從商品房市場銷售情況來看,2017年增速回落,價格走勢相對平穩(wěn)。2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落,降幅分別為10個百分點和20個百分點,預計商品房均價由2016年增長10%會下降到2017年上升不過1%。房地產(chǎn)市場價格的平穩(wěn)也將有利于宏觀經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。

  第四,城市地價走勢分析。一是地價增速整體平穩(wěn)運行。二是住宅地價增速將有所回落,商服地價將繼續(xù)平穩(wěn)運行。三是工業(yè)地價將發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化。

  第五,個人住房信貸市場走勢分析。2017年國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控思路由去庫存轉(zhuǎn)向抑制泡沫與去庫存并存,預計熱點城市調(diào)控政策將繼續(xù)收緊??傮w來看,盲目性市場將進入一個調(diào)整期,個人住房信貸業(yè)務發(fā)展也面臨需求下滑,增長放緩的壓力。同時貸款利率將出現(xiàn)回升。區(qū)域限貸政策仍有收緊空間,按揭貸款增量將有所下滑,同時按揭貸款利率也將觸底回升。

  從投融資市場來看,行業(yè)分化繼續(xù)、整合加速,也就是說隨著融資環(huán)境的趨緊,銀行的開發(fā)貸、公司債券等低成本融資手段將會受限,房地產(chǎn)企業(yè)會被迫尋求融資成本更高的手段。房企整合會進一步加劇。從投資來看進入下行通道,將溫和下行,房地產(chǎn)市場回歸居住屬性,投機性的需求將受到壓制。從融資上看,抑制泡沫防范金融風險成為房地產(chǎn)調(diào)控而貨幣政策的基調(diào),融資環(huán)境整體趨緊。同時由于近兩年房企銀行貸款發(fā)現(xiàn)短期票據(jù)、債券以及中長期債券將在2017年陸續(xù)迎來償還高峰,房地產(chǎn)市場面臨一定償還風險。

  從存量房市場來看。二手房成交量將不及2016年,2017年二手房成交量整體下降。一線城市二手房價格基本穩(wěn)定,由于限購限貸政策,部分依靠貸款導致依靠貸款的需求大幅減少。同時抑制需求也減少了供給,市場供需的矛盾并沒有根本的緩和,甚至是加劇。中介的集中度進一步提高?;ヂ?lián)網(wǎng)和存量房相結(jié)合會更加緊密,互聯(lián)網(wǎng)會改變消費者行為,重塑交易的流程。

  從住宅市場的走勢來看。住宅銷售面積減少,2016年全年商品住宅銷售的面積接近14億平米,創(chuàng)造歷史新高,2017年銷售規(guī)模是難以持續(xù)的。預計2017年商品住宅銷售面積有可能出現(xiàn)5%到10%的負增長。住宅開發(fā)投資增速將明顯放緩,隨著商品住宅銷售面積增幅減小,甚至出現(xiàn)負增長,住宅開發(fā)投資的增速也將放緩,住宅價格漲幅也將回落,預計2017年70個大中城市的新建住宅價格漲幅將回落,熱點城市由于受政策收緊的影響,回落幅度也將較大。

  從商業(yè)地產(chǎn)趨勢來看,零售市場的發(fā)展趨勢應該說關注消費者以及市場新動向成為未來商業(yè)地產(chǎn)和零售企業(yè)重點。從辦公樓地產(chǎn)來看,共享辦公將預計成為2017年租賃市場一個新亮點。

  區(qū)域性市場分析。北京是存量房市場,北京市土地郊區(qū)化、稀缺化,未來這種趨勢不會改變。同時北京新房豪宅化,二手房成為交易主戰(zhàn)場。北京市2016年新房和二手房的成交比0.46:1,二手房成為交易主力的趨勢將愈演愈烈。對于2017年來講市場交易基本面不會改變,房價仍然面臨上漲的壓力。伴隨著房價上漲調(diào)控政策仍然繼續(xù),以達到穩(wěn)定房價的作用。從北京市土地市場環(huán)境來看,政策環(huán)境,嚴控建設規(guī)模,資金監(jiān)管趨嚴。資金驅(qū)動性的投機土地市場的高熱局面有望逐步趨于理性,從供應上看,供應新增的有限,土地增量郊區(qū)化明顯,預計未來北京市場供應以郊區(qū)為主,住宅市場外延將成為現(xiàn)實。

  從成交上來看,成交量有所上升,地價受抑制。調(diào)控仍然會貫徹2017年,嚴格限制土地成交價格。從結(jié)構(gòu)上來看,供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革將繼續(xù)保剛需,去豪宅,屆時,自居性的商品房、保障房、棚戶區(qū)改造將符合供給側(cè)改革的項目會逐步增多。

  資料圖 中新社發(fā) 張云 攝

 

  對于廣州房地產(chǎn)市場政策注定是以穩(wěn)定市場為主旨,住宅用地供應有望增加。信貸寬松局面結(jié)束,去杠桿思路比較明確。廣州外圍發(fā)展進入一個快車道,中心供應緊張將有所舒緩。商品住宅交易市場將趨于理性,樓市整體保持穩(wěn)定,進入周期性調(diào)整。商改住的實施或?qū)⒈P活待售的商業(yè)物業(yè),商業(yè)市場應該會迎來一個春天。

  深圳市場來看,經(jīng)濟增長持續(xù),結(jié)構(gòu)多元房地產(chǎn)市場發(fā)展后市可期。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整,為未來房地產(chǎn)市場提供基礎性支撐。同時,人口結(jié)構(gòu)需求較大,土地稀缺、供給少,住房需求和價格有支撐。住宅市場短期調(diào)控效果明顯,但長期需增加供給,2017年房價應該以穩(wěn)健為主。商業(yè)、辦公業(yè)去化周期較長,商務公寓的產(chǎn)品繼續(xù)受關注。軌道對接和通道建設可期,鄰深片區(qū)房價聯(lián)動效果將更顯著。新設機構(gòu)保障公共住房建設,人才住房規(guī)劃總量空前。

  重慶房地產(chǎn)2017年成交量和房價保持平穩(wěn)和小幅上漲,商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型或發(fā)展成為一個新的方向,同時市區(qū)的商業(yè)有可能成為一個新的發(fā)展方向。

 
 
 
 
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