隨著越來越多的城市宣布明年仍將繼續(xù)樓市限購政策，年樓市調(diào)控的基調(diào)和框架也逐漸地清晰。關(guān)于備受矚目的房地產(chǎn)利潤問題，專業(yè)人士表示，調(diào)控好比做手術(shù)，需要動刀精準(zhǔn)才能割除頑疾，樓市要想反暴利，控制政策精準(zhǔn)度是關(guān)鍵。

年樓市調(diào)控的基調(diào)和框架逐漸清晰。備受關(guān)注的是，國家發(fā)展和改革委員會主任張平日前明確表示，要完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法，研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。這既是一道新的課題，也是難題。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，令業(yè)內(nèi)疑惑的是，在現(xiàn)有土地、政府稅費成本占據(jù)商品房主要成本背景未根本調(diào)整情況下，要反房地產(chǎn)暴利，其措施是否仍更傾向于限價等行政方式？多位分析人士認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看，在中國快速發(fā)展的城市化的市場背景下，要想改變商品房領(lǐng)域的高利潤問題，僅僅靠以上治標(biāo)政策措施還不夠。而且，行政命令式政策的“誤傷”難題依然待解。

房地產(chǎn)反暴利題中之義

張平并未就商品住房領(lǐng)域反暴利進(jìn)行詳細(xì)說明，而根據(jù)其關(guān)于“完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法”的前綴表述，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測，相關(guān)政策很可能依然主要從行政命令的方式體現(xiàn)，例如已經(jīng)在相當(dāng)范圍內(nèi)展開的限價政策。

中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究年刊》專題統(tǒng)計，全國已有個城市公布了房價控制目標(biāo)。自年3月開始，各地陸續(xù)出臺了具體“限價”措施。但中原集團(tuán)研究中心分析認(rèn)為，在控房價這一硬任務(wù)的高壓下，行政限制后的成交價絕非均衡價格；“限購”與“限價”固然可逼迫市場價格下行，但價格在條件改變時亦極易“失衡”。

該中心分析師指出，支撐房價的成本因素主要有兩項，一是地價，二是建材和勞動力成本。目前，地價下行有限，建材和勞動力成本因通脹不斷上升，此時單限房價猶如揚湯止沸。但若能利用好“限購”的時間差，對土地、保障類住房開發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注，那么“限價”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾，而不失為一種促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極探索。

發(fā)改委此時明確提出年對房地產(chǎn)反暴力的調(diào)控重點，這一潛藏的難題再次被推向前臺。

有不愿透露身份的開發(fā)商資深人士直言，年度中央經(jīng)濟工作會議對于年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸”，但從以往的市場經(jīng)驗看，“房價合理回歸”的調(diào)整程度，要實現(xiàn)“商品住房領(lǐng)域反暴利”的目標(biāo)，還缺少不少外部條件。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉直言，當(dāng)前在土地財政難改的市場背景下，房地產(chǎn)的反暴利必須綜合運用相應(yīng)措施。“從土地市場交易源頭進(jìn)行調(diào)控，對商品房用地出讓之初就規(guī)定該地塊未來上市商品房的售價區(qū)間，并且進(jìn)行規(guī)定上限，一定時期內(nèi)不得漲價；控制市場流動性；開發(fā)商的資金流動性也要適當(dāng)收縮。加強房價價格審批制度，房價上漲過快的樓盤及市場及時進(jìn)行干預(yù)。”

政策精確度難題

更大的難題在于，樓市調(diào)控從來不是單純的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的命題，太多因素影響著具體調(diào)控措施的效果，包括相關(guān)反暴利措施，政策的精確度恰恰是調(diào)控的一個“頑疾”。

例如，12月19日，中國社科院學(xué)術(shù)委員、社會學(xué)研究所所長李培林公開指出，房地產(chǎn)發(fā)展和地方經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，一旦整個房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤，經(jīng)濟將受到致命的影響，這是一個兩難的問題。

張宏偉建議，各地樓市調(diào)控不搞“一刀切”，應(yīng)把各地樓市分為不同層次市場，進(jìn)行分門別類、因地制宜的調(diào)控。將房價調(diào)控納入日常調(diào)控機制，設(shè)置房價上漲過快的預(yù)警機制和調(diào)控措施，根據(jù)市場變化情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)控。

中原集團(tuán)研究中心報告則進(jìn)一步認(rèn)為，在政策從嚴(yán)的基調(diào)下，地方政府只能在焦點之外進(jìn)行微調(diào)。“年底，已有部分地方政府出臺微調(diào)措施，預(yù)計在年，這種惠及剛需的松綁有望繼續(xù)得到默許，而在限購等焦點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續(xù)。”

中原地產(chǎn)分析師指出，嚴(yán)厲的限購和限貸在打擊投資和投機性需求的同時，也大大誤傷了剛性和改善性需求。為了促進(jìn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，后市政策有必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整，即在繼續(xù)抑制投資和投機性需求的同時，必須鼓勵剛性和改善性的正當(dāng)需求，唯此才能帶動市場持續(xù)有序地前行。

從行業(yè)主管部門到各級政府，心照不宣的“共識”則是，決定最終成敗的，關(guān)鍵在于要活躍實體經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)，增加增幅財稅收入的其他來源，采取治本的措施，改變目前各地政府對土地財政制度的依賴。