樓市反暴利 控制政策精準(zhǔn)度是關(guān)鍵

   日期:2016-06-23     來源:和訊網(wǎng)    瀏覽:204    評論:0    
核心提示:隨著越來越多的城市宣布明年仍將繼續(xù)樓市限購政策,年樓市調(diào)控的基調(diào)和框架也逐漸地清晰。

隨著越來越多的城市宣布明年仍將繼續(xù)樓市限購政策,年樓市調(diào)控的基調(diào)和框架也逐漸地清晰。關(guān)于備受矚目的房地產(chǎn)利潤問題,專業(yè)人士表示,調(diào)控好比做手術(shù),需要動刀精準(zhǔn)才能割除頑疾,樓市要想反暴利,控制政策精準(zhǔn)度是關(guān)鍵。

 

年樓市調(diào)控的基調(diào)和框架逐漸清晰。備受關(guān)注的是,國家發(fā)展和改革委員會主任張平日前明確表示,要完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法,研究商品住房領(lǐng)域反暴利規(guī)定。這既是一道新的課題,也是難題。

 

記者在采訪中發(fā)現(xiàn),令業(yè)內(nèi)疑惑的是,在現(xiàn)有土地、政府稅費成本占據(jù)商品房主要成本背景未根本調(diào)整情況下,要反房地產(chǎn)暴利,其措施是否仍更傾向于限價等行政方式?多位分析人士認(rèn)為,長遠(yuǎn)來看,在中國快速發(fā)展的城市化的市場背景下,要想改變商品房領(lǐng)域的高利潤問題,僅僅靠以上治標(biāo)政策措施還不夠。而且,行政命令式政策的“誤傷”難題依然待解。

 

房地產(chǎn)反暴利題中之義

 

張平并未就商品住房領(lǐng)域反暴利進(jìn)行詳細(xì)說明,而根據(jù)其關(guān)于“完善房地產(chǎn)價格監(jiān)管辦法”的前綴表述,業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測,相關(guān)政策很可能依然主要從行政命令的方式體現(xiàn),例如已經(jīng)在相當(dāng)范圍內(nèi)展開的限價政策。

 

中原集團(tuán)研究中心最新發(fā)布的《中原地產(chǎn)研究年刊》專題統(tǒng)計,全國已有個城市公布了房價控制目標(biāo)。自年3月開始,各地陸續(xù)出臺了具體“限價”措施。但中原集團(tuán)研究中心分析認(rèn)為,在控房價這一硬任務(wù)的高壓下,行政限制后的成交價絕非均衡價格;“限購”與“限價”固然可逼迫市場價格下行,但價格在條件改變時亦極易“失衡”。

 

該中心分析師指出,支撐房價的成本因素主要有兩項,一是地價,二是建材和勞動力成本。目前,地價下行有限,建材和勞動力成本因通脹不斷上升,此時單限房價猶如揚湯止沸。但若能利用好“限購”的時間差,對土地、保障類住房開發(fā)等環(huán)節(jié)給予更多關(guān)注,那么“限價”的意義就決不僅限于幫助地方政府完成年初承諾,而不失為一種促進(jìn)市場持續(xù)健康發(fā)展的積極探索。

 

發(fā)改委此時明確提出年對房地產(chǎn)反暴力的調(diào)控重點,這一潛藏的難題再次被推向前臺。

 

有不愿透露身份的開發(fā)商資深人士直言,年度中央經(jīng)濟工作會議對于年房地產(chǎn)調(diào)控的核心表述是“要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖,促進(jìn)房價合理回歸”,但從以往的市場經(jīng)驗看,“房價合理回歸”的調(diào)整程度,要實現(xiàn)“商品住房領(lǐng)域反暴利”的目標(biāo),還缺少不少外部條件。

 

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉直言,當(dāng)前在土地財政難改的市場背景下,房地產(chǎn)的反暴利必須綜合運用相應(yīng)措施。“從土地市場交易源頭進(jìn)行調(diào)控,對商品房用地出讓之初就規(guī)定該地塊未來上市商品房的售價區(qū)間,并且進(jìn)行規(guī)定上限,一定時期內(nèi)不得漲價;控制市場流動性;開發(fā)商的資金流動性也要適當(dāng)收縮。加強房價價格審批制度,房價上漲過快的樓盤及市場及時進(jìn)行干預(yù)。”

 

政策精確度難題

 

更大的難題在于,樓市調(diào)控從來不是單純的房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的命題,太多因素影響著具體調(diào)控措施的效果,包括相關(guān)反暴利措施,政策的精確度恰恰是調(diào)控的一個“頑疾”。

 

例如,12月19日,中國社科院學(xué)術(shù)委員、社會學(xué)研究所所長李培林公開指出,房地產(chǎn)發(fā)展和地方經(jīng)濟發(fā)展緊密相連,一旦整個房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)崩盤,經(jīng)濟將受到致命的影響,這是一個兩難的問題。

 

張宏偉建議,各地樓市調(diào)控不搞“一刀切”,應(yīng)把各地樓市分為不同層次市場,進(jìn)行分門別類、因地制宜的調(diào)控。將房價調(diào)控納入日常調(diào)控機制,設(shè)置房價上漲過快的預(yù)警機制和調(diào)控措施,根據(jù)市場變化情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)控。

 

中原集團(tuán)研究中心報告則進(jìn)一步認(rèn)為,在政策從嚴(yán)的基調(diào)下,地方政府只能在焦點之外進(jìn)行微調(diào)。“年底,已有部分地方政府出臺微調(diào)措施,預(yù)計在年,這種惠及剛需的松綁有望繼續(xù)得到默許,而在限購等焦點政策上中央與地方政府的博弈仍將持續(xù)。”

 

中原地產(chǎn)分析師指出,嚴(yán)厲的限購和限貸在打擊投資和投機性需求的同時,也大大誤傷了剛性和改善性需求。為了促進(jìn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展,后市政策有必要在既定的框架內(nèi)作靈活調(diào)整,即在繼續(xù)抑制投資和投機性需求的同時,必須鼓勵剛性和改善性的正當(dāng)需求,唯此才能帶動市場持續(xù)有序地前行。

 

從行業(yè)主管部門到各級政府,心照不宣的“共識”則是,決定最終成敗的,關(guān)鍵在于要活躍實體經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè),增加增幅財稅收入的其他來源,采取治本的措施,改變目前各地政府對土地財政制度的依賴。

 
 
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