《不動產登記操作規(guī)范》（試行）（下稱《規(guī)范》）已經由國土資源部定案。作為不動產統(tǒng)一登記的主管部門，國土資源部已經要求地方政府依據(jù)《規(guī)范》，對屬地職能部門進行專題培訓并開展業(yè)務研討。

       《規(guī)范》對不動產統(tǒng)一登記中最為敏感的查詢問題進行了細化規(guī)定，除規(guī)定了有權查詢不動產登記信息的主體外，《規(guī)范》系對于查詢登記的規(guī)定基本圍繞不動產標的物展開，這意味著殊為敏感的“以人查房”難以擁有合法空間。

       細化查詢

       《規(guī)范》已經下發(fā)到各地方政府及其國土資源、不動產登記職能部門。

       2013年11月20日召開的國務院常務會議，決定整合不動產登記職責、建立不動產統(tǒng)一登記制度。由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。

       此后，《不動產登記條例》《不動產登記條例實施細則》等相關法律文件相繼下發(fā)，基本構成了不動產統(tǒng)一登記的法律和行政職權框架。“但是，前幾個文件匯總，對于查詢的規(guī)定還都是原則性的，而對公眾而言，查詢又是最敏感和關鍵的問題。”中國土地開發(fā)綜合研究院研究員于垂青表示。

       多位參與不動產登記制度前期論證的權威人士透露，不動產統(tǒng)一登記相關規(guī)定是逐級遞進的，即從職能到框架再到實施技術，因此，此次已經定案并下發(fā)的《規(guī)范》之中，對于不動產統(tǒng)一登記的查詢主體、范圍、條件、方式等，都做了詳細規(guī)定。

       此前，由于房姐、房叔等個人擁有多套住房的事件被曝出，并引發(fā)紀檢、法律部門對相關人員的調查，不動產統(tǒng)一登記一度被外界寄予反腐、監(jiān)督等方面的期望。但也因涉及個人隱私和法律權利的侵犯與保護問題，引發(fā)巨大爭議。

       “建立不動產登記制度的初衷不是從反腐出發(fā)的，但外界寄望能夠產生這樣的效果，這就使查詢問題站到了風口浪尖上。”于垂青表示。

       明確主體

       在之前正式印發(fā)的《不動產統(tǒng)一登記條例》《不動產統(tǒng)一登記條例實施細則》中，也都不同程度地涉及到了關于不動產統(tǒng)一登記查詢的有關內容。但是規(guī)定較為籠統(tǒng)，基本上停留在“不動產權利人、利害關系人、相關司法部門”的層面，而對于上述方向，沒有具體解釋。

       此次《規(guī)范》中，對于查詢主體進行了較為細致的規(guī)定，也對權利人、利害關系人、相關司法部門的邊界進行了明確界定，使不動產統(tǒng)一登記的查詢，基本具備了實際操作性。

       《規(guī)范》中在明確提出權利人可以查詢、復制其全部的不動產登記資料的同時，明確將利害關系人的范圍界定為：因不動產交易、繼承、訴訟等涉及的“利害關系人”。

       與此同時，利害關系人可以查詢、復制的權利人不動產登記信息的范圍，也由《規(guī)范》進行了明確界定，即利害關系人可以查詢、復制不動產自然狀況、權利人及其不動產查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況。

       對于司法部門查詢不動產登記信息，《規(guī)范》也進行明確的界定和要求?！兑?guī)范》提出，人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公務需要的國家機關可以依法查詢、復制與調查和處理事項有關的不動產登記資料。

       同時，按照《規(guī)范》的要求，人民法院、人民檢察院、國家安全機關、監(jiān)察機關以及其他因執(zhí)行公務需要的國家機關查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢材料和工作人員的工作證和執(zhí)行公務的證明文件。

       “查詢”空間

       在下發(fā)《規(guī)范》，傳達精神的時候，國土資源部特別強調不動產統(tǒng)一登記信息查詢中的合規(guī)與保密問題，要求依法嚴格保守不動產權利人的有關不動產登記信息。

       國土資源部要求地方政府及其不動產登記職能部門，查詢不動產登記資料的單位和個人要履行保密義務，未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。在此過程中，國土資源部特別強調，不動產登記機構不得通過政府信息公開的方式提供不動產登記信息。

       所謂“以人查房”，是指以不動產權利人為特定查詢條件，通過不動產統(tǒng)一登記平臺，查詢其名下所有不動產統(tǒng)一登記信息的查詢行為。

       《規(guī)范》在涉及查詢部分的內容要求，查詢的不動產屬于本不動產登記機構的管轄范圍。同時，還要求查詢行為的目的明確且不違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。從這些規(guī)定看，其操作規(guī)范基本以不動產標的為對象，因此，“以人查房”的操作空間基本不存在。

       當然，不能排除個別情況，司法機關或者有關部門按照有關規(guī)定，進行特定方式的查詢，這一點，《規(guī)范》也沒有禁止，但是，我想，這不應該是常態(tài)。

       此外，按照《規(guī)范》的要求，查詢人要求出具查詢結果證明的，不動產登記機構應當審查申請人的查詢目的是否明確，經審查符合查詢條件的，不動產登記機構應當當場向申請人提供查詢結果。因情況特殊，不能當場提供的，應當在5個工作日內向申請人提供查詢結果。

       國土資源部向地方政府強調，各級不動產登記機構要充分認識信息安全工作的重要性，按照《規(guī)范》的規(guī)定，建立健全分級控制、層層把關的不動產登記資料安全保密制度，嚴把登記資料移交、數(shù)據(jù)整合建庫、信息系統(tǒng)運行、登記業(yè)務開展和信息共享查詢等關鍵環(huán)節(jié)，確保信息安全貫穿于不動產登記工作的全過程。建設符合安全保密標準的不動產登記資料存放場所。加強人員管理，通過簽訂保密協(xié)議、開展信息安全風險評估與檢查、定期對工作人員進行信息安全教育培訓等方式，做到登記信息全方位監(jiān)管。