買房過程中常見的買賣糾紛、開發(fā)商一房多賣、以及由于離婚而引起的房屋產(chǎn)權(quán)分割等各種問題，如今都有了更為清晰的指引和解答。

        1、在不知情的情況下，買房不是通過房產(chǎn)的真正產(chǎn)權(quán)人購買的，該怎么辦？

        因為屬“善意取得”，房子仍歸買家所有

        新《司法解釋》的規(guī)定有一個重要方面：“善意取得”。意思是說，交易的一方在沒有征得房屋真正產(chǎn)權(quán)人的同意，而擅自作主把房子轉(zhuǎn)讓給了不知情的買家。買家支付房屋款項后，如果真正的產(chǎn)權(quán)人來要回房子。按照《物權(quán)法》的“善意取得”制度，則買家擁有該房子，而產(chǎn)權(quán)人應(yīng)向賣房的交易人索賠。

        何謂善意，“善意”是指不知道“轉(zhuǎn)讓人”無處分權(quán)而受讓了不動產(chǎn)或動產(chǎn)，而動產(chǎn)已經(jīng)交付，不動產(chǎn)已經(jīng)登記（到受讓人名下）。

        這里提醒大家要注意的是，除了“無權(quán)處分人”處分了財產(chǎn)外，“善意取得”還有三個條件：一是買受人受讓時出于“善意”，也就是說確實不知道無權(quán)處分這回事；二是買受人是以合理的價格有償取得，如果是贈予就不行；三是轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)已經(jīng)交付，對于不動產(chǎn)來說，即已經(jīng)完成了過戶登記。

        按理說，無權(quán)處分人是不可能在房管部門順利地將房產(chǎn)過戶到他人名下的，之所以會出現(xiàn)這種問題，很可能是無權(quán)處分人曾經(jīng)是有權(quán)處分人，第三人來不及知道或真實權(quán)利人來不及讓別人知道無權(quán)處分人已經(jīng)成為無權(quán)處分人。比如，兩夫妻感情惡化，商量把夫妻共有的房子賣掉，賣掉后離婚，買受人把房款打進了丈夫的賬戶。離婚后，妻子拿不到錢，就會主張前夫無權(quán)處分，而買受人此時就可主張“善意取得”。

        2、夫妻離婚法院把房子判給誰房子就歸誰嗎？

        影響并不大，沒拿到房的會有相應(yīng)補償

        新《司法解釋》規(guī)定，如果法院判決準予離婚，且判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那么自法院判決生效時起，房屋的所有權(quán)就不再屬于雙方共有，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下，但卻只歸屬于夫妻雙方中的一人。

        理論上講，房產(chǎn)證上規(guī)定是誰的，房子就是誰的，但國家明確規(guī)定，法院判決生效時起，物權(quán)就已經(jīng)變動，這是為了操作方便起見。一般的普通家庭，不可能同時擁有很多套房子，判決書在判決房屋所有權(quán)歸某一方的同時，往往還會同時規(guī)定取得所有權(quán)的一方必須給予未取得所有權(quán)的一方進行補償，未取得所有權(quán)的一方要及時行使判決規(guī)定的其他權(quán)利。另外，離婚雙方婚姻存續(xù)期間，確實只有唯一的一套住房，判決其中一方取得所有權(quán)對于另一方來說確實沒什么保障，如果取得所有權(quán)的一方確實拿不出那么多錢來補償未取得所有權(quán)的一方，這時雙方可協(xié)商房產(chǎn)不歸某一方所有，而是仍然維持共同共有的形式，或者改為按份共有。

        3、開發(fā)商將房子一房多賣或抵押房產(chǎn)，該怎么辦？

        買房人切記預(yù)告登記

        新《司法解釋》的第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，開發(fā)商想轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認定其“不發(fā)生物權(quán)效力”。也就是說，只要買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進行抵押，是無效的！

       購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同后，一旦開發(fā)商將購房者買的標的物向他人設(shè)定了抵押，而開發(fā)商卻破產(chǎn)了，這個取得抵押權(quán)的他人是享有優(yōu)先權(quán)的，購房者的合同訴訟可以勝訴，卻無法得到執(zhí)行，因為物權(quán)優(yōu)先于合同權(quán)利。而《物權(quán)法》和《司法解釋》規(guī)定的預(yù)告登記制度直接排除了設(shè)立新的抵押權(quán)的可能性。

        買房過程中，常見的糾紛主要集中在以上3點。在買房時，為了防止開發(fā)商一房多賣而侵害自己的利益的現(xiàn)象發(fā)生，買房時，要切記預(yù)告登記。只有買房人預(yù)告登記了，開發(fā)商私自把已出售的住房再次出售或進行抵押，就是無效的！