房子過戶給子女,哪種方式最合適?

   日期:2016-07-16     來源:東方熱線    瀏覽:1678    評論:0    
核心提示:現(xiàn)在很多父母都操心怎么把房產(chǎn)過戶給自己子

現(xiàn)在很多父母都操心怎么把房產(chǎn)過戶給自己子女,其實把房產(chǎn)留給子女一共有三種方式:繼承、贈與、買賣。孰優(yōu)孰劣?產(chǎn)生的費(fèi)用又有什么不同?看完后,錘子君只能感慨原來爸媽想把房子留給孩子這么復(fù)雜!

 

 

繼承、贈與、買賣:各有優(yōu)劣一、房產(chǎn)繼承

發(fā)生的條件必須是產(chǎn)權(quán)人去世后,繼承人才能辦理。這種是無可選擇的,發(fā)生的費(fèi)用也是最低的。

但是,這里必須提醒大家兩件事:

第一,繼承房產(chǎn)與贈與房產(chǎn)一樣,以后子女再次出售,需要繳納差額20%的個人所得稅。而現(xiàn)實中,父母留給子女的房子常常是比較舊的房產(chǎn),比如評估價不高的房改房。而如今的市場價卻已經(jīng)不低,所以兩者的差額通常不低,甚至動輒百萬,這樣一來,20%的個稅就相當(dāng)高了;

第二,進(jìn)行繼承公證時,會面臨各種復(fù)雜流程,比如“我爸是我爸”、“我媽是我媽”等的奇葩證明,這常常讓辦理手續(xù)的子女抓狂,寧愿選擇“狗帶”。甚至,現(xiàn)實中還可能發(fā)生“轉(zhuǎn)繼承”,讓獨生子女也無法全額取得父母房產(chǎn)的所有產(chǎn)權(quán)。不過該問題也不是無法解決的,只要父母提前做好“遺囑公證”、“繼承權(quán)公證”則可避免。

二、房產(chǎn)贈與

房產(chǎn)所有權(quán)人把房產(chǎn)無償贈與子女很好操作,但是費(fèi)用不菲。另外,和房產(chǎn)繼承一樣,將來如果再度賣出,差額20%的個人所得稅是逃不掉的。

如果父母的房子比較老,這種方式是很“不抵”的。所以,現(xiàn)實中,假如不是沒有購房名額無法通過買賣過戶的話,90%的人都不會選擇這種方式。不過,也不能一概而論,如果是新買的、豪宅、多套房買家,贈與費(fèi)用也不一定是最高的。這個還要算筆賬才行。

三、房產(chǎn)買賣

看到把房子賣給子女這個辦法,大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”。其實,這并非是胡扯,假如你好好算一下賬,你就能夠發(fā)現(xiàn),大多數(shù)的情況下,“買賣”是最透明、也是最省錢省力的方法。前提是子女有購房名額。

遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅,也是你應(yīng)考慮的要素

現(xiàn)在手中握有多套房產(chǎn)的父母不少。對于這一類“有產(chǎn)人士”而言,兩個稅種可能也要考慮,一個是遺產(chǎn)稅,一個是房產(chǎn)稅。這兩個稅種雖然現(xiàn)在未開征,但是按照未來趨勢,遲早都會落地。

首先來說遺產(chǎn)稅。根據(jù)深圳所公布的預(yù)開征遺產(chǎn)稅草案,試點政策大致如下:

 

 

資產(chǎn)總和在80萬—200萬的,征收額為20%后再減扣除數(shù)5萬(如100萬對應(yīng)征遺產(chǎn)稅:100萬*20%-5萬=15萬);

資產(chǎn)總和在1000萬以上的,征收額為50%后再減扣除數(shù)175萬(如1500萬對應(yīng)稅收:1500萬*50%-175萬=575萬)。

草案還規(guī)定,遺產(chǎn)稅免征額為二十萬元,遺產(chǎn)稅最高稅率為50%。

如今,一套房子就價值數(shù)百萬,假設(shè)你準(zhǔn)備買一套房子留給兒子,但是孩子在繼承房子的時候要支付將近房產(chǎn)一半的遺產(chǎn)稅,你會不會覺得好虧?

但是,如果生前就把房子處理好并留給子女,你可能又要面臨另一個稅種:房產(chǎn)稅。

房產(chǎn)稅是對家庭產(chǎn)權(quán)性擁有的房地產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的課稅,假如把房產(chǎn)都提前過給子女,那么子女極可能秒升“土豪”,多套房產(chǎn)的擁有者今后可能會面臨高額房產(chǎn)稅征收的問題。

 

 

目前,我國的房產(chǎn)稅僅在重慶、上海兩地先行啟動征收試點,它們是怎么征收的?雖然細(xì)節(jié)不太一樣,但簡單歸納一下,按照這兩個城市的征收政策,大致的征收標(biāo)準(zhǔn)如下:

人均面積超過60平方米、多套房、別墅、豪宅需要征收,其他不用。稅率為房子交易價的0.3%-1.2%。100萬的房子,大概每年需要征收3000元—1.2萬元。

據(jù)專家分析,遺產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅大約在2020年后才可能鋪開征收。

 

 

幫你算筆賬

以一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅為例,在三種方式下,會發(fā)生多少費(fèi)用?

繼承:過戶子女最便宜 再次轉(zhuǎn)讓要繳20%個稅

一進(jìn)一出要花13.3萬元

優(yōu):給子女的時候,收取的費(fèi)用最少

劣:1、子女有多套住房,賣出去費(fèi)用高

2、繼承手續(xù)復(fù)雜,常常會遭遇奇葩證明、以及發(fā)生繼承糾紛

3、要父母去世才能辦

4、未來可能會遭遇遺產(chǎn)稅

適合誰:1、父母已經(jīng)去世,沒得選擇,只能繼承

2、適合繼承關(guān)系簡單,繼承糾紛發(fā)生可能性低的家庭

3、最適合以后不打算把房子賣出去,或者是手中沒有房子、以后也不買房的人“無產(chǎn)人士”

理論上講,通過繼承的方式將房產(chǎn)留給子女是個不錯的選擇。按照目前的操作方式,子女繼承房屋父母不用繳納稅費(fèi),也不用繳納遺產(chǎn)稅,只需要公證則可。公證費(fèi)約為房價的1%左右。

以100萬元的、110平方米的普通住宅為例,其公證費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)為0.8%,如果子女繼承房屋,要花掉100萬*0.8%=8000元的公證費(fèi)用。其他費(fèi)用也是很低的。

不過,需要注意的是,如果子女在繼承后,在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手,或者子女還擁有多套物業(yè),就要繳納房價差額20%的個稅以及房價差額5%的增值稅了。而且讓很多人擔(dān)憂的是,現(xiàn)在雖然不征收遺產(chǎn)稅,但是未來遺產(chǎn)稅征收是一個方向。

仍以一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅為例,假設(shè)將來子女以150萬元賣出這套房產(chǎn),在一進(jìn)一出之間,共涉及的稅費(fèi)可能高達(dá)13.5萬元左右。

即150萬—100萬=50萬,50萬*20%+50萬*5%=12.5萬,12.5萬+8000=13.3萬元。

當(dāng)然,子女通過繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后,如果再出售該房產(chǎn)且是唯一住房,則可同時免繳個人所得稅和營業(yè)稅,只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。

 

 

贈與:首次過戶繳3%契稅再次出售費(fèi)用同繼承一樣

一進(jìn)一出要花16.3萬元

優(yōu):1、生前就能辦好

2、不受購買名額限制

3、如果是兩年以內(nèi)的新房,贈與費(fèi)用比買賣低

劣:1、子女如有多套住房,今后賣出去費(fèi)用高

2、早早贈與子女,子女如已婚,房產(chǎn)則為夫妻共同財產(chǎn)

適合誰:1、適合以后不打算把房子賣出去的人

2、適合手中沒有房子、以后也不買房的人

3、適合已經(jīng)沒有購房名額的子女

據(jù)地稅專家介紹,房產(chǎn)贈與需要繳納的稅費(fèi)主要是契稅,為房屋現(xiàn)價總額的3%;另外和繼承一樣,也要繳納公證費(fèi)。

舉個栗子一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅,如果贈與子女,要繳納契稅為3萬元。再加上同上的8000元的公證費(fèi)用,那么一共是3.8萬元的支出。

100萬*3%+100萬*0.8%=3.8萬

和繼承房產(chǎn)一樣,贈與物業(yè)賣出去發(fā)生的費(fèi)用也很高。

如果子女在受贈后不足5年即出售房子,或者子女擁有多套物業(yè),按照目前的操作方式,子女只能按據(jù)實征收方式繳納個人所得稅,即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%,同時還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5%的增值稅。

假設(shè)將來子女以150萬元賣出這套房產(chǎn),則在兩次轉(zhuǎn)手過程中共涉及的稅費(fèi)可能高達(dá)16.3萬元左右。

即150萬—100萬=50萬,50萬*20%+50萬*5%=12.5萬,12.5萬+3.8萬=16.3萬元。

考慮到大部分時候,父母贈與子女的物業(yè),公證處的評估價都是相對比較低的,等再次售出的時候,市場價就會比較高,所以兩者的差額較高,因此按照差額25%來交稅,稅費(fèi)不低,因此,在市場上,除非真是沒有購房名額了,否則,很少人會選擇“贈與”這種方式。

當(dāng)然,和繼承房產(chǎn)一樣,如果子女在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是唯一住房,可以免繳營業(yè)稅以及個人所得稅,只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)就可以了。

買賣:手續(xù)透明簡單也可能最省錢

優(yōu):1、生前就能辦好

2、手續(xù)透明簡單

3、再次交易可能費(fèi)用最低

劣:1、受到名額限制

2、買賣計稅標(biāo)準(zhǔn)多種,如果恰好都按最高標(biāo)準(zhǔn)計稅,那也會發(fā)生比贈與更高的費(fèi)用

3、和贈與一樣,變更所有權(quán)后,子女如已婚,該房產(chǎn)則視為夫妻共同財產(chǎn)

適合誰:1、適合手中有多套房子的子女與父母

2、適合還有購買名額的子女

只要證明彼此是直系親屬,可以按照原價而非市場價進(jìn)行交易買賣,比如說,父母是花40萬買的房子,證明是父母賣給子女的,可以40萬的原價交易。這樣一來,計稅的基數(shù)又可以變得更低。因此現(xiàn)實中父母給子女房子,90%是通過買賣達(dá)成的。買賣產(chǎn)生的費(fèi)用有三種情形:

1、父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女,房產(chǎn)證未滿2年的,則需要繳納房屋現(xiàn)價總額5%的增值稅,同時還要繳納房價1%的個人所得稅以及契稅(注:契稅標(biāo)準(zhǔn)有三種,從1—3%不等,110平方米的普通住宅,契稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5%,見下附錄)。這是最貴的一款,如果你屬于這一款的話,那就不合算了。當(dāng)然,如果父母稍有頭腦,恐怕不會這么做,因為等2年后,繳納的稅費(fèi)會大幅下降。

仍以一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅為例,“賣”給子女,要繳納增值稅、個人所得稅及契稅7.5萬元左右,即:100萬*5%+100萬*1.5%+100萬*1%=7.5萬元。

2、父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女,房產(chǎn)證已滿2年的,免征房屋現(xiàn)價總額5%的增值稅,僅僅只需要繳納房價1%的個人所得稅以及契稅,即100萬*1%+100萬*1.5%=2.5萬元。

3、如果是父母唯一住房且已5年以上,則免征1%的個人所得稅、增值稅,只需要繳納契稅則可。

即100萬*1.5%=1.5萬元。

附錄:契稅稅率有3種

一、父母首套房屋且面積為90平方米以下的,契稅稅率按1%征收;首套房屋且面積為90平方米以上的,契稅稅率按1.5%征收

二、父母有兩套房屋,“賣”給子女的房屋如果面積為90平方米以下的,契稅稅率按1%征收;面積超過90平方米的按2%征收契稅

三、父母有三套及以上的,契稅均按3%的稅率征收契稅

 

事實上,由于受房屋面積,居住年限,首套、二套、多套等因素的限制,如果在將房子賣給子女的過程中,需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來繳納個人所得稅、營業(yè)稅和契稅,則買賣過程產(chǎn)生的費(fèi)用,也會出現(xiàn)比房產(chǎn)繼承、贈與高,這里就不一一列舉。但是,大多數(shù)情況下,把房子“賣”給子女,費(fèi)用還是會低一些。

 

而值得注意的,“買賣”的手續(xù)與收費(fèi)都很透明,不像“贈與”與“繼承”,很多時候,你根本搞不清公證處會給你的房子開出的評估價是多少,所以“買賣”其實是最省心最省錢的方式!

 
 
更多>同類資訊
0相關(guān)評論

推薦圖文
推薦資訊
點擊排行