現(xiàn)在很多父母都操心怎么把房產(chǎn)過戶給自己子女，其實把房產(chǎn)留給子女一共有三種方式：繼承、贈與、買賣。孰優(yōu)孰劣?產(chǎn)生的費(fèi)用又有什么不同?看完后，錘子君只能感慨原來爸媽想把房子留給孩子這么復(fù)雜!
繼承、贈與、買賣：各有優(yōu)劣一、房產(chǎn)繼承
發(fā)生的條件必須是產(chǎn)權(quán)人去世后，繼承人才能辦理。這種是無可選擇的，發(fā)生的費(fèi)用也是最低的。
但是，這里必須提醒大家兩件事：
第一，繼承房產(chǎn)與贈與房產(chǎn)一樣，以后子女再次出售，需要繳納差額20%的個人所得稅。而現(xiàn)實中，父母留給子女的房子常常是比較舊的房產(chǎn)，比如評估價不高的房改房。而如今的市場價卻已經(jīng)不低，所以兩者的差額通常不低，甚至動輒百萬，這樣一來，20%的個稅就相當(dāng)高了;
第二，進(jìn)行繼承公證時，會面臨各種復(fù)雜流程，比如“我爸是我爸”、“我媽是我媽”等的奇葩證明，這常常讓辦理手續(xù)的子女抓狂，寧愿選擇“狗帶”。甚至，現(xiàn)實中還可能發(fā)生“轉(zhuǎn)繼承”，讓獨生子女也無法全額取得父母房產(chǎn)的所有產(chǎn)權(quán)。不過該問題也不是無法解決的，只要父母提前做好“遺囑公證”、“繼承權(quán)公證”則可避免。
二、房產(chǎn)贈與
房產(chǎn)所有權(quán)人把房產(chǎn)無償贈與子女很好操作，但是費(fèi)用不菲。另外，和房產(chǎn)繼承一樣，將來如果再度賣出，差額20%的個人所得稅是逃不掉的。
如果父母的房子比較老，這種方式是很“不抵”的。所以，現(xiàn)實中，假如不是沒有購房名額無法通過買賣過戶的話，90%的人都不會選擇這種方式。不過，也不能一概而論，如果是新買的、豪宅、多套房買家，贈與費(fèi)用也不一定是最高的。這個還要算筆賬才行。
三、房產(chǎn)買賣
看到把房子賣給子女這個辦法，大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”。其實，這并非是胡扯，假如你好好算一下賬，你就能夠發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的情況下，“買賣”是最透明、也是最省錢省力的方法。前提是子女有購房名額。
遺產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅，也是你應(yīng)考慮的要素
現(xiàn)在手中握有多套房產(chǎn)的父母不少。對于這一類“有產(chǎn)人士”而言，兩個稅種可能也要考慮，一個是遺產(chǎn)稅，一個是房產(chǎn)稅。這兩個稅種雖然現(xiàn)在未開征，但是按照未來趨勢，遲早都會落地。
首先來說遺產(chǎn)稅。根據(jù)深圳所公布的預(yù)開征遺產(chǎn)稅草案，試點政策大致如下：
資產(chǎn)總和在80萬—200萬的，征收額為20%后再減扣除數(shù)5萬(如100萬對應(yīng)征遺產(chǎn)稅：100萬*20%-5萬=15萬);
資產(chǎn)總和在1000萬以上的，征收額為50%后再減扣除數(shù)175萬(如1500萬對應(yīng)稅收：1500萬*50%-175萬=575萬)。
草案還規(guī)定，遺產(chǎn)稅免征額為二十萬元，遺產(chǎn)稅最高稅率為50%。
如今，一套房子就價值數(shù)百萬，假設(shè)你準(zhǔn)備買一套房子留給兒子，但是孩子在繼承房子的時候要支付將近房產(chǎn)一半的遺產(chǎn)稅，你會不會覺得好虧?
但是，如果生前就把房子處理好并留給子女，你可能又要面臨另一個稅種：房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅是對家庭產(chǎn)權(quán)性擁有的房地產(chǎn)在持有環(huán)節(jié)的課稅，假如把房產(chǎn)都提前過給子女，那么子女極可能秒升“土豪”，多套房產(chǎn)的擁有者今后可能會面臨高額房產(chǎn)稅征收的問題。
目前，我國的房產(chǎn)稅僅在重慶、上海兩地先行啟動征收試點，它們是怎么征收的?雖然細(xì)節(jié)不太一樣，但簡單歸納一下，按照這兩個城市的征收政策，大致的征收標(biāo)準(zhǔn)如下：
人均面積超過60平方米、多套房、別墅、豪宅需要征收，其他不用。稅率為房子交易價的0.3%-1.2%。100萬的房子，大概每年需要征收3000元—1.2萬元。
據(jù)專家分析，遺產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅大約在2020年后才可能鋪開征收。
幫你算筆賬
以一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅為例，在三種方式下，會發(fā)生多少費(fèi)用?
繼承：過戶子女最便宜 再次轉(zhuǎn)讓要繳20%個稅
一進(jìn)一出要花13.3萬元
優(yōu)：給子女的時候，收取的費(fèi)用最少
劣：1、子女有多套住房，賣出去費(fèi)用高
2、繼承手續(xù)復(fù)雜，常常會遭遇奇葩證明、以及發(fā)生繼承糾紛
3、要父母去世才能辦
4、未來可能會遭遇遺產(chǎn)稅
適合誰：1、父母已經(jīng)去世，沒得選擇，只能繼承
2、適合繼承關(guān)系簡單，繼承糾紛發(fā)生可能性低的家庭
3、最適合以后不打算把房子賣出去，或者是手中沒有房子、以后也不買房的人“無產(chǎn)人士”
理論上講，通過繼承的方式將房產(chǎn)留給子女是個不錯的選擇。按照目前的操作方式，子女繼承房屋父母不用繳納稅費(fèi)，也不用繳納遺產(chǎn)稅，只需要公證則可。公證費(fèi)約為房價的1%左右。
以100萬元的、110平方米的普通住宅為例，其公證費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)為0.8%，如果子女繼承房屋，要花掉100萬*0.8%=8000元的公證費(fèi)用。其他費(fèi)用也是很低的。
不過，需要注意的是，如果子女在繼承后，在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手，或者子女還擁有多套物業(yè)，就要繳納房價差額20%的個稅以及房價差額5%的增值稅了。而且讓很多人擔(dān)憂的是，現(xiàn)在雖然不征收遺產(chǎn)稅，但是未來遺產(chǎn)稅征收是一個方向。
仍以一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅為例，假設(shè)將來子女以150萬元賣出這套房產(chǎn)，在一進(jìn)一出之間，共涉及的稅費(fèi)可能高達(dá)13.5萬元左右。
即150萬—100萬=50萬，50萬*20%+50萬*5%=12.5萬，12.5萬+8000=13.3萬元。
當(dāng)然，子女通過繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后，如果再出售該房產(chǎn)且是唯一住房，則可同時免繳個人所得稅和營業(yè)稅，只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。
贈與：首次過戶繳3%契稅再次出售費(fèi)用同繼承一樣
一進(jìn)一出要花16.3萬元
優(yōu)：1、生前就能辦好
2、不受購買名額限制
3、如果是兩年以內(nèi)的新房，贈與費(fèi)用比買賣低
劣：1、子女如有多套住房，今后賣出去費(fèi)用高
2、早早贈與子女，子女如已婚，房產(chǎn)則為夫妻共同財產(chǎn)
適合誰：1、適合以后不打算把房子賣出去的人
2、適合手中沒有房子、以后也不買房的人
3、適合已經(jīng)沒有購房名額的子女
據(jù)地稅專家介紹，房產(chǎn)贈與需要繳納的稅費(fèi)主要是契稅，為房屋現(xiàn)價總額的3%;另外和繼承一樣，也要繳納公證費(fèi)。
舉個栗子一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅，如果贈與子女，要繳納契稅為3萬元。再加上同上的8000元的公證費(fèi)用，那么一共是3.8萬元的支出。
100萬*3%+100萬*0.8%=3.8萬
和繼承房產(chǎn)一樣，贈與物業(yè)賣出去發(fā)生的費(fèi)用也很高。
如果子女在受贈后不足5年即出售房子，或者子女擁有多套物業(yè)，按照目前的操作方式，子女只能按據(jù)實征收方式繳納個人所得稅，即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%，同時還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5%的增值稅。
假設(shè)將來子女以150萬元賣出這套房產(chǎn)，則在兩次轉(zhuǎn)手過程中共涉及的稅費(fèi)可能高達(dá)16.3萬元左右。
即150萬—100萬=50萬，50萬*20%+50萬*5%=12.5萬，12.5萬+3.8萬=16.3萬元。
考慮到大部分時候，父母贈與子女的物業(yè)，公證處的評估價都是相對比較低的，等再次售出的時候，市場價就會比較高，所以兩者的差額較高，因此按照差額25%來交稅，稅費(fèi)不低，因此，在市場上，除非真是沒有購房名額了，否則，很少人會選擇“贈與”這種方式。
當(dāng)然，和繼承房產(chǎn)一樣，如果子女在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是唯一住房，可以免繳營業(yè)稅以及個人所得稅，只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)就可以了。
買賣：手續(xù)透明簡單也可能最省錢
優(yōu)：1、生前就能辦好
2、手續(xù)透明簡單
3、再次交易可能費(fèi)用最低
劣：1、受到名額限制
2、買賣計稅標(biāo)準(zhǔn)多種，如果恰好都按最高標(biāo)準(zhǔn)計稅，那也會發(fā)生比贈與更高的費(fèi)用
3、和贈與一樣，變更所有權(quán)后，子女如已婚，該房產(chǎn)則視為夫妻共同財產(chǎn)
適合誰：1、適合手中有多套房子的子女與父母
2、適合還有購買名額的子女
只要證明彼此是直系親屬，可以按照原價而非市場價進(jìn)行交易買賣，比如說，父母是花40萬買的房子，證明是父母賣給子女的，可以40萬的原價交易。這樣一來，計稅的基數(shù)又可以變得更低。因此現(xiàn)實中父母給子女房子，90%是通過買賣達(dá)成的。買賣產(chǎn)生的費(fèi)用有三種情形：
1、父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女，房產(chǎn)證未滿2年的，則需要繳納房屋現(xiàn)價總額5%的增值稅，同時還要繳納房價1%的個人所得稅以及契稅(注：契稅標(biāo)準(zhǔn)有三種，從1—3%不等，110平方米的普通住宅，契稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5%，見下附錄)。這是最貴的一款，如果你屬于這一款的話，那就不合算了。當(dāng)然，如果父母稍有頭腦，恐怕不會這么做，因為等2年后，繳納的稅費(fèi)會大幅下降。
仍以一套110平方米、現(xiàn)價為100萬元的普通住宅為例，“賣”給子女，要繳納增值稅、個人所得稅及契稅7.5萬元左右，即：100萬*5%+100萬*1.5%+100萬*1%=7.5萬元。
2、父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女，房產(chǎn)證已滿2年的，免征房屋現(xiàn)價總額5%的增值稅，僅僅只需要繳納房價1%的個人所得稅以及契稅，即100萬*1%+100萬*1.5%=2.5萬元。
3、如果是父母唯一住房且已5年以上，則免征1%的個人所得稅、增值稅，只需要繳納契稅則可。
即100萬*1.5%=1.5萬元。
附錄：契稅稅率有3種
一、父母首套房屋且面積為90平方米以下的，契稅稅率按1%征收;首套房屋且面積為90平方米以上的，契稅稅率按1.5%征收
二、父母有兩套房屋，“賣”給子女的房屋如果面積為90平方米以下的，契稅稅率按1%征收;面積超過90平方米的按2%征收契稅
三、父母有三套及以上的，契稅均按3%的稅率征收契稅
事實上，由于受房屋面積，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在將房子賣給子女的過程中，需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來繳納個人所得稅、營業(yè)稅和契稅，則買賣過程產(chǎn)生的費(fèi)用，也會出現(xiàn)比房產(chǎn)繼承、贈與高，這里就不一一列舉。但是，大多數(shù)情況下，把房子“賣”給子女，費(fèi)用還是會低一些。
而值得注意的，“買賣”的手續(xù)與收費(fèi)都很透明，不像“贈與”與“繼承”，很多時候，你根本搞不清公證處會給你的房子開出的評估價是多少，所以“買賣”其實是最省心最省錢的方式!
