一、商品房70年產(chǎn)權(quán)怎么來(lái)的?
我國(guó)房子產(chǎn)權(quán)70年年限源于中國(guó)土地所有權(quán)和房屋所有權(quán)分離這一特殊情況。按照法律專(zhuān)家的解釋?zhuān)覈?guó)實(shí)行土地公有制,只有國(guó)家和集體才能成為土地所有權(quán)的主體。住房制度改革以前,城市住房基本上也全是“公家”的,住公家的房子是大多數(shù)城市居民享有的一項(xiàng)福利。
住房制度改革以后,私人特別是城鎮(zhèn)居民,普遍可以擁有自己的房屋,這時(shí)候就出現(xiàn)房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)的歸屬不一致的問(wèn)題。法律上的解決之道,就是通過(guò)在所有權(quán)上設(shè)定一個(gè)用益物權(quán),也就是土地使用權(quán)。
由此可見(jiàn),我國(guó)房子70年產(chǎn)權(quán)指的是土地使用權(quán)的年限,而非對(duì)房子所有權(quán)的年限,房子所有權(quán)是永久的,除非房子不存在了。
實(shí)際上,現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的,因?yàn)槭褂媚晗奘菑膰?guó)家出讓時(shí)開(kāi)始計(jì)算,加上開(kāi)發(fā)周期,最短也得1-2年,到各位購(gòu)房者手里使用年限就不到70年了。
不同用地對(duì)年限的限制也不一樣。
《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:1)居住用地70年;2)工業(yè)用地50年;3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;4)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;5)綜合或者其他用地50年。
二、土地使用權(quán)要如何獲得?
那么,土地使用權(quán)要如何獲得呢?土地使用權(quán)最主要的兩種獲得途徑為:出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。
1、土地使用權(quán)出讓
土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。是國(guó)家把國(guó)有土地以約定的面積、價(jià)格、使用期限、用途和其他條件,讓與土地使用者占有、使用、經(jīng)營(yíng)和管理。
2、劃撥土地使用權(quán)
劃撥土地使用權(quán)是土地使用者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后所取得的或者無(wú)償取得的沒(méi)有使用期限限制的國(guó)有土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)只適用于公益事業(yè)或國(guó)家重點(diǎn)工程項(xiàng)目。
三、商品房70年后到期了該怎么辦?
土地使用權(quán)70年到期了,房子要怎么辦?
《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定:住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
《城市房地產(chǎn)管理》中的第二十一條規(guī)定:土地使用權(quán)出讓合同約定年限屆滿(mǎn),如土地使用者需要繼續(xù)使用,應(yīng)當(dāng)至遲與屆滿(mǎn)前一年申請(qǐng)續(xù)期。除根據(jù)社會(huì)公眾利益收回該土地,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
總結(jié)來(lái)看,主要有以下處理方式:
1、土地使用者向土地管理部門(mén)提交續(xù)期申請(qǐng)書(shū),除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的,應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。獲得批準(zhǔn)續(xù)期的,重新簽訂土地有償使用合同,支付土地有償使用費(fèi)。這樣,你的房產(chǎn)所有權(quán)便得以延續(xù)。當(dāng)然,變成危房強(qiáng)制拆除的除外。
2、土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期的,土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)由國(guó)家無(wú)償收回。房屋所有權(quán)也就自然消失。
3、土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng),根據(jù)法律規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的(即根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的),土地使用權(quán)國(guó)家無(wú)償收回,但對(duì)于地上房產(chǎn),根據(jù)收回時(shí)的殘余價(jià)值給予相應(yīng)補(bǔ)償。
雖然法律有規(guī)定,但是對(duì)于土地使用權(quán)到期后是否需要交費(fèi)?如若交費(fèi)要按什么標(biāo)準(zhǔn)?這些問(wèn)題并沒(méi)有細(xì)則規(guī)定。當(dāng)然,最終的處理方法還得看國(guó)家法律如何規(guī)定。