任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。

　　物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務費獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護。

　　4月20日上午，記者在《安慶市物業(yè)管理辦法》宣貫暨物業(yè)管理工作推進會上獲悉，《安慶市物業(yè)管理辦法》(修訂稿)經(jīng)市政府第67次常務會議審議通過，于2018年2月7日頒布實施。

　　“辦法”的出臺實施，對改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進物業(yè)管理健康發(fā)展具有重要意義，它標志著我市物業(yè)管理進入法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。

　　新修訂“辦法”

　　增加了四十三條

　　新修訂的《安慶市物業(yè)管理辦法》共七章一百一十條，在原“辦法”的基礎上增加了四十三條。

　　新修訂的“辦法”主要規(guī)定了物業(yè)管理活動應遵循的原則，明確了市和縣(市)、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居(村)民委員會職責。明確了建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)、相關移交責任，重點規(guī)范了建設單位在物業(yè)承接查驗中相關責任和工程質量保修責任。

　　“辦法”規(guī)定業(yè)主大會籌備組職責和經(jīng)費保障、首次業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立、運作、離任審計以及街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)管責任。物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目前備案、物業(yè)服務企業(yè)退出項目的管理、信用信息的管理、業(yè)主繳費信用信息的管理、相關職能部門的具體職責、物業(yè)聯(lián)席會議制度。

　　物業(yè)管理區(qū)域內禁止的行為、物業(yè)所有人維修養(yǎng)護義務以及公共經(jīng)營收益分配、財務賬目定期審計和公示制度、物業(yè)專項維修資金應急使用、老舊小區(qū)改造及后續(xù)管理等。

　　另外，“辦法”就社會關注的幾個主要問題做了明確的規(guī)定。

　　新建物業(yè)

　　實行前期物業(yè)管理

　　“辦法”第二章第八、九、十三、十四條規(guī)定：新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當依法選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　建設單位應當在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

　　建設單位銷售物業(yè)時，應當在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備、前期物業(yè)服務合同等相關材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務合同及物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式和起始時間等內容。

　　前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

　　前期物業(yè)服務費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，買賣合同未約定的，前期物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

　　建設單位銷售物業(yè)時如承諾減免物業(yè)服務費用，減免的物業(yè)服務費用由建設單位承擔。

　　共用所有權使用權

　　不得擅自處分

　　“辦法”第二章第二十、八十六條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自處分。

　　業(yè)主大會成立前，建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備獲得的收益應當單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務費。

　　業(yè)主大會成立后，收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務費以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金。

　　車輛停放

　　不得占用共有道路

　　“辦法”第五章第八十三、八十四、八十七條規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域內業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應當公示;業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。

　　任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應當經(jīng)業(yè)主大會同意。

　　車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放，應當遵守物業(yè)管理區(qū)域相關管理規(guī)定，不得占用消防通道。

　　物業(yè)管理區(qū)域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業(yè)主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應當保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

　　選聘物業(yè)

　　簽訂合同應公示

　　“辦法”第四章第六十、六十二條規(guī)定：業(yè)主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主委員會應當將兩家以上備選的物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務合同的主要內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內容調整后，提請業(yè)主大會投票表決。

　　物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容確需調整的，業(yè)主委員會應當將調整的內容在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認調整合同。前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

　　物業(yè)服務收費

　　與服務質量相適應

　　“辦法”第四章第六十七、六十八、六十九條規(guī)定：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相適應的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。物業(yè)發(fā)生轉移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

　　業(yè)主無正當理由拒不交納前款規(guī)定費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家和省、市有關規(guī)定公布物業(yè)服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等情況，業(yè)主委員會應當對所公布的內容進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務費獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。

　　相關鏈接

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，提高服務質量和水平，2007年4月1日安慶市人民政府發(fā)布了《安慶市物業(yè)管理辦法》。

　　該“辦法”實施十多年以來，對促進我市物業(yè)管理市場的發(fā)展、維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益起到了積極作用。隨著我市物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展，物業(yè)管理中新情況、新問題不斷凸顯。同時，在過去的10年間，國家、省對物業(yè)管理相關法律法規(guī)都作出了完善和修訂，而我市一直沒有修訂出臺新的相關規(guī)定。特別是2016年10月1日《安徽省物業(yè)管理條例》的出臺，對物業(yè)管理提出了新的要求和規(guī)范，原“辦法”存在明顯的滯后性和局限性。因此，市住建委在廣泛征求各地及相關職能部門、街道辦事處、社居委、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主代表等意見和建議基礎上，組織專家及相關人員對原“辦法”進行了修訂，經(jīng)市政府法制辦審核后，并在市住建委網(wǎng)站向社會進行了公示后，最終形成“辦法修訂稿”。