低供應(yīng)、低成交互為推動

“3·17”新政效力在最近表露無遺。

亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五一小長假（4月29日-5月1日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）成交142套，成交面積1.62萬平方米，比清明小長假分別減少13%、22%，同比去年五一小長假降幅分別達(dá)到82%和81%，這一成交量也創(chuàng)造近9年同期新低。

從4月成交量來看，當(dāng)月商品住宅僅實(shí)現(xiàn)成交2339套，這一成交量創(chuàng)造了自2015年3月以來的近26個月新低。

在業(yè)內(nèi)看來，“3·17”樓市新政發(fā)布后，大批購房需求被抑制。而最近北京房貸再次收緊，包括首套房在內(nèi)的貸款利率優(yōu)惠出現(xiàn)下滑，這些政策相繼出臺使得購房者對市場的預(yù)期持續(xù)走低。

面對成交轉(zhuǎn)冷，北京純商品房供應(yīng)持續(xù)低迷現(xiàn)狀浮出水面。供應(yīng)的超低速運(yùn)行被業(yè)內(nèi)看做是制約成交的重要原因之一。

記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年五一小長假期間，北京住宅市場沒有項(xiàng)目入市。而在此前的清明小長假同樣出現(xiàn)零項(xiàng)目入市的情況。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，受到自去年開始執(zhí)行的“限價”政策影響，自2017年北京住宅市場供應(yīng)即開始進(jìn)入低速運(yùn)行的模式，而3月的密集調(diào)控更是加劇了這一趨勢。進(jìn)入4月份之后僅有8個項(xiàng)目獲批取證，僅可提供1174套住宅產(chǎn)品，而去年4月份住宅市場共有18個項(xiàng)目取得預(yù)售許可，可提供2586套住宅產(chǎn)品。

5月新盤量降至一位數(shù)

4月供應(yīng)低迷狀態(tài)在5月或?qū)⒀永m(xù)。

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年5月北京住宅市場預(yù)計(jì)僅有9個項(xiàng)目入市，其中包括中糧天恒天悅壹號(樓盤資料)、北京經(jīng)開汀塘、泰禾·昌平拾景園(樓盤資料)3個純新盤，以及天資華府(樓盤資料) 、綠地海珀云翡、城建萬科城(樓盤資料) 等6個老項(xiàng)目后期。

郭毅認(rèn)為，去年住宅用地成交不足，將使得今年住宅市場供應(yīng)乏力，雖然供地計(jì)劃大舉增加，且實(shí)際供地明顯加速，但畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”，當(dāng)下市場供應(yīng)不足的現(xiàn)狀仍在短期內(nèi)持續(xù)。

從入市項(xiàng)目報價特征來看，9個項(xiàng)目當(dāng)中7個尚未發(fā)布價格，而發(fā)布價格的兩個項(xiàng)目綠地海珀云翡、城建萬科城在調(diào)控前均有推盤，此次入市價格預(yù)計(jì)均與前期基本持平。

“現(xiàn)在預(yù)售價格管得嚴(yán)，之前高價拿地，現(xiàn)在想拿證也不容易。”北京豐臺區(qū)一高端項(xiàng)目工作人員表示，項(xiàng)目前期籌備已經(jīng)一年多，但是考慮到拿地成本和價格管制之間的差距，暫時還是不能急于入市。

郭毅表示，前兩年在北京住宅市場“泛高端化”的過程中，新上市項(xiàng)目普遍定價較高，而調(diào)控收緊，開始“限價”管制之后，高端項(xiàng)目大都面臨難以取得預(yù)售許可的窘境，預(yù)計(jì)今年北京住宅市場供應(yīng)低迷狀況將持續(xù)至下半年。

自住房“補(bǔ)檔”純商住宅

在純商品住宅供應(yīng)明顯縮量的同時，自住房供應(yīng)或在未來一段時間內(nèi)加速補(bǔ)檔。

就在上周，北京迎來了密集的土地出讓。位于豐臺區(qū)槐房村新宮村、順義區(qū)仁和鎮(zhèn)以及順義區(qū)天竺鎮(zhèn)的三宗地塊相繼成交，未來將為市場提供建筑規(guī)模約26萬平方米的自住型商品住宅。

早在4月7日,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》和《北京市2017年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》同時發(fā)布，未來五年自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。與原計(jì)劃相比，今年自住房用地由83萬公頃大幅增加到200公頃,供應(yīng)5萬套。從供地面積上看，是原計(jì)劃的2.5倍。

而自“3·17”新政后，北京已經(jīng)累計(jì)成交10宗集中建設(shè)自住型商品住房用地。在業(yè)內(nèi)看來，根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)周期，今年年底到明年上半年市場將迎來一輪自住房供應(yīng)高峰。

與此同時，北京出讓的住宅用地中，不僅加大自住房等帶有住房保障性質(zhì)的用地供應(yīng)，而且商品住宅也均限定了未來上市后的售價上限，而與目前周邊在售住宅項(xiàng)目的價格水平相比，基本低了15%-30%左右。

“土地市場競價規(guī)則的改變并沒有阻止房企在京拿地的積極性。”郭毅表示，成本與限價的剛性門檻導(dǎo)致開發(fā)商利潤被大幅壓縮，在雙重壓力疊加下，這些現(xiàn)階段摘得土地的開發(fā)商為保證基本利潤，很有可能會出現(xiàn)集體減配產(chǎn)品的現(xiàn)象，壓縮設(shè)計(jì)成本、扣減產(chǎn)品及營銷投入。受此影響，未來北京樓市的供應(yīng)主力恐將重回面向剛需、剛改的產(chǎn)品時代。