國家出臺租賃新政
日前，國務(wù)院辦公廳通過中國政府網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），公布了一系列或?qū)母旧嫌绊懼袊磥順鞘懈窬值男抡?。雖然《意見》的著力點在于租賃市場，但在培育和發(fā)展住房租賃市場的同時，將逐步構(gòu)建并完善購租并舉的住房制度，對于促進實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)意義重大。
細細梳理《意見》，不難發(fā)現(xiàn)不管是對住房消費行為，還是個人房產(chǎn)投資，甚至包括去庫存等方面，都將產(chǎn)生積極影響。
就住房消費習(xí)慣來說，《意見》建立的購租并舉住房制度，將會對個人住房消費產(chǎn)生深刻影響。此前人們習(xí)慣于購房，認為安家樂業(yè)的前提條件就是必須擁有自己的住房，“居者有其屋”，因此，人們難免會過于關(guān)注房價的變化。但從海外發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，住房消費過程往往從租房開始，具備一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)之后才會考慮買房，不少歐美發(fā)達國家首次置業(yè)人群的年齡基本都已經(jīng)達到35歲左右。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，英國人首次置業(yè)年齡為34歲，美國為33歲，均高于我國不到30歲的水平。就我國當(dāng)前樓市現(xiàn)狀來說，隨著房價的不斷上漲，對首次置業(yè)提出了更高的要求。與此同時，我國住房租賃市場發(fā)展并不充分，消費者的選擇有限，因此國家在這個時點推出購租并舉的住房制度，大力發(fā)展租賃市場，將會合理引導(dǎo)人們的住房消費行為，也有利于推進城鎮(zhèn)化發(fā)展。
同時，《意見》使得個人住房投資更加合理，并有利于消化市場庫存。在房價過快上漲時期，住宅變成了投機品種，人們購買房產(chǎn)之后選擇空關(guān)而不是出租，而另一方面住宅租賃市場卻又面臨房源匱乏而導(dǎo)致租金大幅上漲的尷尬情形。新政鼓勵包括個人、機構(gòu)在內(nèi)的投資者投資房產(chǎn)并出租，這將大大改善當(dāng)前住宅租賃市場的供需狀況，同時也有利于消化現(xiàn)有庫存。從海外國家和地區(qū)發(fā)展經(jīng)驗來看，美國約有三分之一的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例則超過50%。對中國來說，未來租賃市場需求非常大。
業(yè)內(nèi)專家預(yù)計，《意見》將從制度上保證我國住房租賃市場的發(fā)展，也將改變我們今后的居住理念。新政目標(biāo)是，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民“住有所居”的目標(biāo)。
五大關(guān)鍵詞影響你我
那么，新政將如何影響未來樓市，以及對我們未來的住房消費又會產(chǎn)生哪些影響？尤其是對當(dāng)前個人投資房產(chǎn)方面又會帶來哪些影響？
關(guān)鍵詞一：鼓勵長期投資
《意見》原文：支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。
解讀：在此前很長一段時間內(nèi)，由于樓市投機性需求太過旺盛，因此出臺了一系列抑制投機需求的政策，如限購、限貸、提高二套房首付比例及上浮二套房貸款利率等，來抑制投機性需求。但《意見》鼓勵社會富余資金購買庫存商品房并出租，并將推出鼓勵個人住房出租的優(yōu)惠政策，此舉意義重大。鼓勵民間資本投資房產(chǎn)并出租，既改善了住宅租賃市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，使得大多數(shù)人租得起房，同時還對去庫存會起到一定的作用，另外有望減輕熱點城市的需求壓力，可謂一舉多得。
關(guān)鍵詞二：分割出租
《意見》原文：允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
解讀：《意見》允許在合理范圍內(nèi)進行合租，這有利于房東靈活出租自有住房，提高租金收益，但給予了一些限制性措施。這一政策對消費者和房東都是利好，通過改造出租，一來能夠降低租戶的開支，二來更有利于住房出租，增加房東收益。
關(guān)鍵詞三：商改住
《意見》原文：允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
解讀：允許“商改住”，這被業(yè)內(nèi)人士認為是《意見》的亮點之一。因為這既是“去庫存”的需要，同時也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。另外，后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個較好的政策空間。同時也為個人投資者帶來了福音，不少無法出租的商鋪，也有望通過“商改住”的方式對外出租。
關(guān)鍵詞四：租賃補貼
《意見》原文：落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
解讀：租房與買房所享受的權(quán)利一樣，這相當(dāng)于給很大一部分買不起房、但一直在城市打拼的人吃了顆定心丸。通過推進公租房，并給予一定的補貼，享受與買房類似的保障權(quán)利，在減輕租戶負擔(dān)的同時，也增強了這部分人群的消費意愿。
關(guān)鍵詞五：規(guī)范出租
《意見》原文：住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。
解讀：近年來，由于房價的不斷上漲，導(dǎo)致租金水平也“水漲船高”，房東隨意提價而造成的侵權(quán)現(xiàn)象也時有發(fā)生，從而引發(fā)了一些糾紛。此次《意見》重點提到這個問題，相信未來地方政府在規(guī)范住宅租賃市場方面會下大力氣，從而保證市場健康發(fā)展。而這對個人投資者來說，其實也是一個利好，因為只有整個市場持續(xù)向上發(fā)展，投資收益才有保障。
