房價暴漲租房更劃算 為什么大家都選擇買房

   日期:2016-06-14     來源:中國證券網(wǎng)-上海證券報    瀏覽:452    評論:0    
核心提示:的確,選擇買房還是選擇租房,這絕對不是一個簡單的數(shù)學問題。從數(shù)學的角度,中國人絕對應該選擇租房,但現(xiàn)實的情況是,但凡有條件買房的都會選擇買房,而且過去多年的事實也說明,凡是買了房子的,基本沒有后悔的。
         的確,選擇買房還是選擇租房,這絕對不是一個簡單的數(shù)學問題。從數(shù)學的角度,中國人絕對應該選擇租房,但現(xiàn)實的情況是,但凡有條件買房的都會選擇買房,而且過去多年的事實也說明,凡是買了房子的,基本沒有后悔的。

但是,相對于飆漲和畸高的房價,中國的房租實在是太便宜了,包括北京的房租。根據(jù)包括亞豪機構等在內的房地產(chǎn)專業(yè)機構的數(shù)據(jù),今年前五個月,北京新建純商品房均價達到了3.8萬元/平米的歷史高點,環(huán)比上升4.5%;二手房成交均價超過4.3萬元/平米,環(huán)比上漲3.12%,同比上漲21.96%,成交均價也達到了歷史高點。

這意味著,在北京購置一套 100平左右的普通住宅,支付的房屋總價在300萬元至450萬元左右。而北京2015年人均可支配收入為4.8萬元,等于1年的收入只能買1平米左右的住房面積。假定兩個人都工作,買一套400萬左右的房子,不吃不喝需要接近50年,等于超過了1個人一生的工作年齡。也就是說,北京一個普通人不吃不喝干 100年,也只是勉強買一套100平左右的房子。

如果按照租售比,北京的租售比早已經(jīng)遠遠超過了1:200的安全線,保守估計在1:500以上,一些地區(qū)甚至到了1:1000的程度。這意味著,按照現(xiàn)在的租金,北京一些地方的房子要回本,甚至超過了房子法定70年的房齡,這還不算貸款的利息成本。所以我一直強調,北京的房子,其實和很多普通的老百姓已經(jīng)沒有關系。

北京租房需要多少錢呢?根據(jù)去年相關機構的統(tǒng)計,北京月房租的均價在去年年底突破了4000元每月的大關。過去幾年,很多人感嘆房租上漲驚人,從2010年的2000多,到了2015年的 4000多,等于翻了一番,但考察北京這五年來的房價,差不多實際漲了3倍左右,漲幅遠遠高于房租。如果按照房租,即使按照每個月4000支付租金,相對于買房的負擔,相對還是輕的。最起碼兩口之家,在支付房租之余,還可以留下一個人的可支配收入供生活其他的支出。所以我一直說,相對于房價,北京的房租是太便宜了而不是太貴了。

當然,我不是說中國的房租很合理。中國的房價還是房租支出,按照米國的標準,一個家庭,如果拿出高于其家庭收入的30%買房或者租房,就被認為支出不合理,存在住房問題,政府會通過租房券等形式給予資助。按照家庭收入的30%的標準,中國絕大多數(shù)的家庭存在嚴重的住房問題。

租房合算,為什么絕大多數(shù)人選擇買房。原因很簡單:第一,過去多年房價一直快速上漲,很多人投資房產(chǎn)不是看租金回報,而是對未來房價上漲的預期;第二,中國人買房的習慣;第三,中國缺乏支持租房的政策體系,除了住房保障層面的公租房等,在租房市場,公共政策非常匱乏,導致租房市場極度萎縮,租房沒有成為城市居民的正常生活方式,而是成了無奈之舉。

過去多年,在中國住房政策上,筆者一直呼吁:一是房地產(chǎn)政策盡快告別調控思維,回到制度假設的層面;二是建立支持租房的公共政策體系,從信貸、財政以及公積金和稅收等各個層面鼓勵和支持大家租房,而不是逼著每一個人超過個人的收入去買房。但是,在房地產(chǎn)市場化十多年來,公共政策對租房市場的冷漠有目共睹,租房不能貸款,租房沒有財政補貼,租房一度不能提取公積金。所以盡管過去多年,每次政策總是喊話鼓勵租房,但在實際操作層面,我們幾乎所有的政策都是不支持租房的。再加上租房市場缺乏對租戶長期利益的合法保障,租房市場并沒有隨著中國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展而發(fā)展起來。

事實上,從去年中央提出去庫存的政策目標以來,撬動租房市場已經(jīng)成為中國住房制度改革的必然之舉。后來的中央經(jīng)濟工作會議、政府工作報告,都特別強調要建立租售并舉的住房制度體系,這個方向是完全正確的。這次國務院提出的促進租房市場的意見,也是貫徹中國住房制度改革的要求,著力解決租房公共政策體系的短板。提出要到2020年,基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,基本形成?;?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系,推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

但是,令人遺憾的是,這個意見總體都是一些概括性的、規(guī)范性的說明,缺乏真正的支持租房的含金量很高的舉措。比如:沒有提出租房券的創(chuàng)新舉措,沒有提出個人租房抵個稅的鼓勵政策,我認為這是最基本的鼓勵政策。如果連個稅都不抵免,讓大家選擇租房而不是買房仍然是一廂情愿。文件本身充滿了很多臨時性的舉措,比如鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃。呵呵,我不知道調查過沒有,在中國絕大多數(shù)的新建住房是毛坯房的情況下,在很多開發(fā)商的融資成本很高的情況下,開發(fā)商有什么動力去租房,有什么條件去租房?房子賣不出去就租?我很難想象這個文件做過深度的調查研究。

當然,不管如何,在中國房價經(jīng)歷了2016年前幾個月的大漲和“地王”頻出之后,中國房地產(chǎn)市場的風險在聚集。我建議年輕人不要再買房,不要再擔心房價還會瘋漲。選擇租房一方面無需承擔太多的壓力,不會成為高位接盤俠,不會為房貸而茍且,還可以有點閑錢謀劃詩與遠方。

 
 
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