李宇嘉:扶持住房機(jī)構(gòu)租賃需警惕“創(chuàng)客空間”泡沫化重演

   日期:2016-06-14     來源:中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)    瀏覽:442    評(píng)論:0    
核心提示:◎李宇嘉日前,國務(wù)院發(fā)布租房新政,新政最

◎李宇嘉

日前,國務(wù)院發(fā)布“租房新政”,新政最大的亮點(diǎn),是鼓勵(lì)包括政府公租在內(nèi)的機(jī)構(gòu)租賃。為此,新政大篇幅地提出,通過金融、稅收、土地等政策優(yōu)惠,培育和壯大機(jī)構(gòu)租賃。此外,還可突破規(guī)劃和用途限制,將商業(yè)用房改造為租賃住房,水電氣的價(jià)格按民用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。事實(shí)上,從管理層的角度來看,無論租賃權(quán)益保障缺失、租金水平高漲,還是居民“重售輕租”,都與機(jī)構(gòu)租賃弱小相關(guān)。

租賃市場具有明顯的公共屬性,機(jī)構(gòu)租賃則是穩(wěn)定市場、降低租金和權(quán)益保障的“壓艙石”。國際上,政府公租和地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、非盈利組織等私人機(jī)構(gòu)租賃(接受租金管制或政府補(bǔ)貼)占市場份額30%以上。2011年,德國1860萬套租賃房中,政府公租房占24%,私人機(jī)構(gòu)房源占22%;2013年,美國3200萬套私人租賃住房中,機(jī)構(gòu)租賃占28.4%。

目前,我國機(jī)構(gòu)租賃占比太低。數(shù)據(jù)顯示,我國25.8%的城市居民租房住,89.5%的可出租房屋來自私人住宅。2010年,基于北京租客的網(wǎng)調(diào)顯示,租賃關(guān)系以個(gè)體房東散租和個(gè)體二房東轉(zhuǎn)租為主,二者占比超過80%。只有約6%的租賃住房來自機(jī)構(gòu)出租,主要的租賃機(jī)構(gòu)是就業(yè)單位(4%)和房管部門(2%)。無人監(jiān)管、處于野蠻生長的個(gè)體散租市場占主導(dǎo)。

機(jī)構(gòu)租賃弱小,根源是系統(tǒng)性的:一是房地產(chǎn)開發(fā)和銷售利潤率較高(毛利率和凈利率分別高達(dá)30%和10%),相比之下持有和租賃收益太低,甚至低于無風(fēng)險(xiǎn)利率;二是REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)等產(chǎn)品缺失,租賃投資回收期太長,久期和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)突出;三是租賃是“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營”的行業(yè),人工、管理成本高;四是政府監(jiān)管缺失、信用環(huán)境尚待凈化,租賃交易成本高,投入產(chǎn)出不匹配。

此次租房新政似乎要著重改變上述局面。對(duì)一般納稅人出租營改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn),允許選擇適用簡易計(jì)稅辦法,按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅;支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品,推進(jìn)REITs試點(diǎn);鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。“商改租”在規(guī)劃上的突破,可謂是最大利好。

未來,租賃需求邊際增長更快。大學(xué)畢業(yè)生、藍(lán)領(lǐng)工人等新市民成為樓市需求主體,講究生活品質(zhì)的“90后”,不希望成為房奴;城市化已進(jìn)入“下半場”,即從城市化到“大城市化”。面對(duì)居高不下的房價(jià),租賃是新市民們的第一選擇,甚至是長期選擇。因此,有預(yù)測稱,目前1.5萬億元的租賃市場未來或翻倍;從供應(yīng)看,樓市進(jìn)入存量時(shí)代,25%的房屋閑置,托管需求很大。同時(shí),產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,大量廠房要改造,也亟待向需求更大的租賃市場轉(zhuǎn)型。

目前,存量物業(yè)盤活、“商改租”等領(lǐng)域,由于土地成本很低,此前機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場所顧慮的投資回收期太長、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)均明顯緩減,從而被視為發(fā)展機(jī)構(gòu)租賃的“風(fēng)口”,較為突出的是近年來貼上“互聯(lián)網(wǎng)+”標(biāo)簽的長租公寓市場。近年來,相繼有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等長租公寓品牌誕生,并獲得資本市場多輪融資的青睞,長租公寓也成為龍頭萬科轉(zhuǎn)型的四大領(lǐng)域之一。

不過,筆者認(rèn)為,即便普遍“合法逃稅”,散租市場投資收益率也僅為2%~ 3%,難以進(jìn)入機(jī)構(gòu)投資者的選項(xiàng)。因此,考慮到租賃服務(wù)占用較多的人力資源,REITs在推廣難度大的情況下財(cái)務(wù)投資的成本也很高,即便有稅收優(yōu)惠、規(guī)?;瘍?yōu)勢,也無法提供足以吸引機(jī)構(gòu)進(jìn)入的最低收益率。目前,絕大多數(shù)長租公寓運(yùn)營商主要依賴租金收益,標(biāo)準(zhǔn)化的配套生活服務(wù),以及個(gè)性化人居體驗(yàn)、智能硬件接入、群體租賃定制(如軟件園公寓)等增值服務(wù)還無法匹敵租金收益。

另外,物業(yè)盤活、“商改租”盡管降低了土地成本,但改造成本不可忽視。一方面,“商改租”涉及廚衛(wèi)、空調(diào)、暖氣等,有機(jī)構(gòu)預(yù)測,每平米的改造裝修成本在2000元以上,一套50平米的空間改造需要成本10萬以上,僅改造成本就需要2年以上才能收回。另一方面,“商改租”還包括社區(qū)、教育、醫(yī)療等生活服務(wù)配套,涉及到區(qū)域規(guī)劃的調(diào)整,綜合成本會(huì)非常大。

因此,要警惕打著長租公寓的幌子,沖著政府補(bǔ)貼、風(fēng)投青睞,無視租賃市場培育和探索增值服務(wù)的圈錢行為、投機(jī)行為。近年來,國家鼓勵(lì)創(chuàng)客空間發(fā)展,但投機(jī)資金借助“雙創(chuàng)”熱潮一哄而上,包裝騙取政府補(bǔ)貼、風(fēng)投資金的不在少數(shù)。本質(zhì)上,多數(shù)創(chuàng)客空間是靠租金收益的“二房東”,在集聚創(chuàng)業(yè)人才、扶持初創(chuàng)項(xiàng)目、融資支持和成果推廣方面的增值服務(wù)嚴(yán)重缺失。

即便部分長租公寓能盈利,也多為高端租賃經(jīng)營,這與國家扶持機(jī)構(gòu)租賃大相徑庭。筆者認(rèn)為,針對(duì)新市民為主的租賃供給,具有很強(qiáng)的住房保障特性,依靠市場是不現(xiàn)實(shí)的。

首先,政府公租房和貨幣補(bǔ)貼要占據(jù)一定比重,發(fā)揮帶頭作用,這才是穩(wěn)定租賃關(guān)系、降低租金價(jià)格、凈化租賃市場環(huán)境的基石。德國機(jī)構(gòu)租賃的主體是政府公租、非盈利組織,然后才是接受政府補(bǔ)貼的市場化機(jī)構(gòu)租賃。

目前,相比房屋開發(fā)和銷售,我國住房租賃在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和稅收上的貢獻(xiàn)很低,地方熱情不高,這是政府公租難以壯大、占據(jù)重要地位的體制性原因。

(作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員)

 
 
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