對于合肥近日出臺(tái)的差別化信貸政策，孫宏斌認(rèn)為政府出手有過重之嫌。在他看來，城市在發(fā)展更新過程中，往往伴隨著房價(jià)的上漲。孫宏斌認(rèn)為，限貸是僅次于限購的重量級(jí)政策。限貸這個(gè)招下手有點(diǎn)重，在合肥這樣的城市沒有必要。“雖然該政策較嚴(yán)厲，但對合肥市場的銷售影響不大，合肥樓市的房價(jià)更不會(huì)因此而下跌。”孫宏斌說。
在內(nèi)部拉起土拍“警戒線”
房地產(chǎn)火熱程度絲毫不比一線差多少的合肥，6月29日又拍賣了一批土地。當(dāng)眾多房企紛紛涌入這場土地拍賣會(huì)的時(shí)候，融創(chuàng)主動(dòng)缺席了這場土地盛宴。
接下來一段時(shí)間，融創(chuàng)將缺席更多的土地拍賣會(huì)。原因在于，融創(chuàng)近期在內(nèi)部暫停了公司在各土地市場拍地。
孫宏斌6月28日在合肥透露，上海、南京、蘇州幾個(gè)短期內(nèi)土地價(jià)格幅度驚人的城市，受到了公司特別關(guān)注。這意味著，幾個(gè)熱點(diǎn)城市在其公司內(nèi)部，被拉起了土拍的特別“警戒線”。
“我們土地的競拍最近都暫停了。”孫宏斌表示，之所以在公司內(nèi)部全線叫停土拍，是因?yàn)榭床磺宄@其中的風(fēng)險(xiǎn)究竟有多大。
“我不相信土地市場會(huì)一直這么漲。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)這么差，但土地價(jià)格卻賣那么貴，我覺得風(fēng)險(xiǎn)太大了。”孫宏斌認(rèn)為，雖然高地價(jià)中已經(jīng)暗含著很大的風(fēng)險(xiǎn)，但由于市場在前行中有非常強(qiáng)的慣性，在好的時(shí)候會(huì)認(rèn)為市場永遠(yuǎn)會(huì)好下去；市場不好的時(shí)候也會(huì)繼續(xù)低迷。但在這樣的慣性推動(dòng)下，即使風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大了，拍高地價(jià)的走勢還會(huì)維持一段時(shí)間。
這其中最重要的變數(shù)之一，在于貨幣和信貸政策。在孫宏斌看來，貨幣政策對房價(jià)的影響非常大。上半年以來整個(gè)市場的資金很寬裕又沒有地方去，引起房價(jià)地價(jià)上揚(yáng)。然而現(xiàn)在已經(jīng)有跡象表明，貨幣增長已經(jīng)在收緊，下半年可能會(huì)繼續(xù)收緊。
孫宏斌進(jìn)一步解釋，貨幣的收緊，不是指貨幣增長停止，而是說貨幣供應(yīng)的增速較此前略有降低。“接下來貨幣政策不會(huì)有太大的變化，可能是進(jìn)行微調(diào)，但稍微收緊一點(diǎn)是必然走向。”孫宏斌在回答記者提問時(shí)說。
一家大型券商分析師指出，即使房地產(chǎn)政策不會(huì)逆轉(zhuǎn)，然而一旦貨幣和信貸略微收緊，一些在市場流動(dòng)性過剩大潮中擴(kuò)張過快、負(fù)債率較高的公司，極有可能會(huì)遭遇現(xiàn)金流的壓力。
就記者所問融創(chuàng)何時(shí)會(huì)重啟土地拍賣，孫宏斌并沒有作出正面回復(fù)。
就融創(chuàng)叫停參加土地拍賣，中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，這不過是融創(chuàng)階段性的對策，只是防止拿高價(jià)地的一種方式。
盧文曦表示，即使是暫停，也可以隨時(shí)重新啟動(dòng)土拍。這其中的意義在于，孫宏斌在內(nèi)部警告各地分公司不要激進(jìn)拿地，尤其不要在公開土地市場拿價(jià)格過高的土地。
“他們其實(shí)仍然可以繼續(xù)報(bào)名參加土地拍賣，去觀戰(zhàn)而不舉牌。甚至不排除在一些城市也可能會(huì)舉牌，一旦超過警戒線，就停下拍地的腳步。”盧文曦說。
從未停下并購腳步
雖然暫停了土地拍賣，但融創(chuàng)通過并購來獲取項(xiàng)目的腳步，卻一刻也沒有停下來。
融創(chuàng)一位高管透露，公司在上海和江蘇幾個(gè)城市，正在接觸合作和并購的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的獲取成本，遠(yuǎn)比公開土地市場低的多。“有的項(xiàng)目對方不愿意完全賣掉，而是希望以共同投資開發(fā)的方式進(jìn)行股權(quán)合作。如果項(xiàng)目有潛力，我們也會(huì)考慮進(jìn)行操盤。”上述人士說。
上海富源濱江即是股權(quán)合作的案例之一。據(jù)了解，該項(xiàng)目的地塊此前歸在申江兩岸集團(tuán)名下，融創(chuàng)通過平臺(tái)公司以15.75億元收購了該項(xiàng)目47%股權(quán)。因處于浦東緊鄰黃浦江的位置，業(yè)界預(yù)計(jì)該項(xiàng)目未來的售價(jià)甚至可能會(huì)達(dá)到15萬元/平方米以上。
融創(chuàng)副總裁王鵬表示，公司目前已經(jīng)進(jìn)入了23個(gè)城市，全國化布局已經(jīng)基本成形。去年之所以從此前聚焦的幾個(gè)一線城市向潛力二線城市擴(kuò)張，是因?yàn)橐痪€土地價(jià)格過高、利潤率太低，因此需要在新城市找到新的增長點(diǎn)，合肥正是融創(chuàng)早在去年就提前布點(diǎn)潛力城市之一。
“未來最多再新進(jìn)入幾個(gè)城市。”孫宏斌表示，在新項(xiàng)目的獲取上，將在已有的城市中進(jìn)行多輪篩選，短期內(nèi)不會(huì)再進(jìn)入更多的城市。
記者了解到，融創(chuàng)接下來可能會(huì)布點(diǎn)的區(qū)域?qū)⑹歉＝?，該公司正在廈門、福州等幾個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市尋找進(jìn)入的機(jī)會(huì)。
除了福建區(qū)域，華南將是融創(chuàng)又一個(gè)重鎮(zhèn)。
在融創(chuàng)內(nèi)部，有著今年是“廣深”年的說法。即今年以廣州、深圳為代表的華南地區(qū)，將是融創(chuàng)布局的重點(diǎn)。記者了解到，今年融創(chuàng)在廣深已經(jīng)獲得了幾個(gè)項(xiàng)目，目前仍有約七八個(gè)合作或并購的項(xiàng)目在洽談中。
融創(chuàng)方面表示，從深圳的城市活力、產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及購買力來說，融創(chuàng)進(jìn)入的決心非常大。就外界關(guān)于深圳樓市有多大風(fēng)險(xiǎn)的疑問，融創(chuàng)高層并不認(rèn)為深圳房價(jià)有太大的風(fēng)險(xiǎn)。原因在于深圳的供求關(guān)系，當(dāng)?shù)毓?yīng)量有限。
據(jù)悉，此前收購佳兆業(yè)雖然失敗，但融創(chuàng)仍希望與佳兆業(yè)繼續(xù)展開合作。
與佳兆業(yè)合作，孫宏斌所看中的是舊改和城市更新這一領(lǐng)域發(fā)展?jié)摿薮蟮氖袌?。目前深圳現(xiàn)有舊改項(xiàng)目超過一千個(gè)，舊改體量相當(dāng)龐大。
融創(chuàng)高層表示，在深圳并非拿不到舊改項(xiàng)目，但要拿到適合的項(xiàng)目并不容易；原因在于，一旦拿錯(cuò)了項(xiàng)目，可能五六年都陷入其中卻仍不見收效。
“深圳的舊改我們一定會(huì)做，最主要的是控制風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)在深圳有1200多個(gè)舊改項(xiàng)目在市場上飄著，這是多大的風(fēng)險(xiǎn)。在深圳最主要的是選對項(xiàng)目：項(xiàng)目是沒有風(fēng)險(xiǎn)的，時(shí)間是可控的。”孫宏斌說。
