房子壓得人喘不過氣,為何還都在往大城市涌?告別漂泊感有多難?

   日期:2016-07-02     來源:財經(jīng)記者圈    瀏覽:771    評論:0    
核心提示:為什么人口拼命往東邊遷移,700萬人在這里打工,而且也不一定能夠待下去,就是因為只有在這個地方能夠掙到錢,資本在這個地方集中。

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為什么人口拼命往東邊遷移,700萬人在這里打工,而且也不一定能夠待下去,就是因為只有在這個地方能夠掙到錢,資本在這個地方集中。

 

房子壓得人喘不過氣,為何還都在往大城市涌?告別漂泊感有多難?

 

 

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人才流入,城市競爭力上升,房價上升,這幾個因素似乎互為推手,造成了城市之間的差異化以及年輕人心中的漂泊感。

“最近好多的年輕人感到?jīng)]有出路,這就是大城市房價帶來的問題。”清華大學社會科學學院院長李強4月26日在深圳創(chuàng)新發(fā)展研究院的一場講座中表示。

但盡管房價高企,仍攔不住年輕人進入北上廣深的腳步。過去一年,深圳的房價上漲超過50%,同時人口數(shù)量比上年凈增59.98萬人。

在均價5萬元/平方米的房價面前,深圳白領(lǐng)小嘉回家鄉(xiāng)發(fā)展的想法異常強烈。畢業(yè)時,因為喜歡深圳的環(huán)境,她選擇去深圳發(fā)展。每個月到手7000多元的工 資,三分之一要付房租,為避免漲租還要和房東斗智斗勇,她覺得擁有一個屬于自己的家實屬奢望,“我又不是什么特別厲害的人才,為什么留在深圳拼命?”

大城市的外來者都在糾結(jié),到底是什么吸引自己留在這里,是收入水平?職業(yè)發(fā)展機會?還是豐富的文化生活配套?其實答案遠非這么簡單。

超大城市和其他城市

清華大學社會科學學院院長李強在他的文 章《中國社會被分裂為四個世界》中,將我國社會分為了“四個世界”,城市—農(nóng)村、中小城市—超大城市。而相對于中小城市與大城市的差別,超大城市與其他城市的差異更為明顯。

上述文 章指出,2000年以來城鎮(zhèn)化進程的一個特點是,流動人口主要涌向大城市,并且構(gòu)成了我國城市人口增長的主要來源。從2005年到2009年,對我國城市 人口增幅貢獻最大的是大型城市,占到了我國城市市轄區(qū)人口增長的74.39%,而中小城市僅貢獻了25.61%。

國家衛(wèi)計委發(fā)布的《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示,流動人口流向集中的趨勢不變,特大城市人口聚集態(tài)勢加強,跨省流入人口中東部地區(qū)占比超過90%。

“中國目前形成的地區(qū)發(fā)展差異之大,全世界都很少見,社會發(fā)展的不平衡,可能是下一段發(fā)展面臨的非常嚴峻的問題,為什么人口拼命往東邊遷移,700萬人在這里打工,而且也不一定能夠待下去,就是因為只有在這個地方能夠掙到錢,資本在這個地方集中。”李強表示。

不僅是收入,與城市行政地位以及規(guī)模相配套的教育機會、醫(yī)療資源、社會保障、公共治理、文化生活等方面也有很大差異。

李強指出,事實上,在中國這么一個幅員遼闊、國情復雜的區(qū)域內(nèi),這些“政治經(jīng)濟社會區(qū)域”的差異一直存在,而改革以來政策側(cè)重、發(fā)展策略的差異,可能進一步拉大、深化了這種差異。

簡單點說,城市與城市的差距也在拉大。

大城市越來越精英化?

馬太效應下,“鄉(xiāng)村精英”、“中小城市精英”不斷向大城市流入,而這種流動進一步拉大了中小城市和大城市之間的差距。

“資本從來往利潤低的地方流往利潤高的地方。勞動力永遠從價格低的地方流往價格高的地方,誰也擋不住。”李強說道。

在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來,房價飆升的深圳只會吸引更具有競爭力的人進入,“房價高低是城市競爭力的實際體現(xiàn),沒有哪個著名城市因高房價而衰落”。

去年,王峰在《關(guān)于我市高房價與人才安居問題的思考》一文中指出,近10年來,深圳一直是我國特大城市中的人口增長中心和資金增長中心,深圳同時又是全 國大城市中最早完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級并持續(xù)保持經(jīng)濟快速增長的城市,在城市競爭力提高的情況下,其城市生活成本(包括房價)自然會上漲,也自然會有一些人 離開;但同時也會有另外一些更加具有競爭力的人群進入這個城市。

也有人對于高房價表示擔心,據(jù)《南方日報》報道,深圳市人大代表李繼朝表示,“如果年輕人的居住問題得不到解決,深圳對優(yōu)秀人才的吸引力就會下降,從而導致深圳高科技企業(yè)的競爭力下降。”

不過,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,深圳引進人才學歷結(jié)構(gòu)總體持續(xù)提升。2015年,深圳共引進留學人員7038人,市外人才137137人,其中包括應屆畢業(yè)生 71013人,引進留學人員和應屆畢業(yè)生數(shù)量均創(chuàng)新高,同比分別增長64.55%和16.99%。來深海歸大多數(shù)留學于歐美等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),主要學習經(jīng) 濟、管理、理學和工學等專業(yè),其中來深創(chuàng)業(yè)人數(shù)為751人,占10.7%。

過去一年,深圳引進人才平均年齡為26.7歲,35歲以下的占90.57%。深圳一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的創(chuàng)始人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,現(xiàn)在的深圳對于新人來說,還是很有吸引力的,年輕人會在深圳打拼幾年,“但是工作上三五年,還買不起房,就會考慮離開。”

離開后找不到工作?

不可否認的是,無論是工作機會還是薪資水平,大城市都更為優(yōu)越,眾人眼中的“風口”都在北上廣深。“現(xiàn)在的畢業(yè)生,你說鼓勵他們?nèi)バ〉胤桨桑麄內(nèi)滋炀突貋砹?,因為在大學里學的東西在小城市找不到相對應的職業(yè)結(jié)構(gòu)。”李強說道。

李強指出,中國小城市的衰落和大城市的繁榮形成一個很大的反差,這種反差在世界各國也不太多見,“美國也是大人口社會,少數(shù)城市聚集很多的人,比如紐約。但是美國的小城市的職業(yè)結(jié)構(gòu)跟大城市的職業(yè)結(jié)構(gòu)沒有本質(zhì)的區(qū)別,一個大學生在小城市里也能夠找到自己的工作。”

今年研究生畢業(yè)的小蕾選擇了去上海工作,她告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,以前沒有考慮過去上海,只是工作恰好找到了上海的公司。就她所在的金融行業(yè)而言,上海無疑是最優(yōu)選擇。“不過還好我是應屆生,不然落戶也是大問題。”小蕾向記者說。

“以大學畢業(yè)生為主的城市流動人口,普遍有較高的學歷和職業(yè)技能,但在大城市往往面臨非常嚴重的戶籍排斥,上升機會、社會融入遇到障礙,但對于中小城市的職業(yè)機會和公共服務又感到不滿,社會心態(tài)矛盾。”李強表示。

據(jù)媒體報道,北京按嚴控人口的有關(guān)要求,近年來大學畢業(yè)生、非北京畢業(yè)生留京的指標逐年壓縮。而日前發(fā)布的上海戶籍制度改革的有關(guān)意見顯示,全市常住人口規(guī)模將控制在2500萬以內(nèi),進一步優(yōu)化人口結(jié)構(gòu),增加人才比重。

人才流入,城市競爭力上升,房價上升,這幾個因素似乎互為推手,造成了城市之間的差異化以及年輕人心中的漂泊感。

李強指出,人口流動和城鎮(zhèn)的發(fā)展主要不在于住房和道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),而關(guān)鍵在于人的就業(yè)機會。推動農(nóng)村和中小城市的發(fā)展,重點在于發(fā)展產(chǎn)業(yè),創(chuàng)造就業(yè)機會,給予流動人口體面和有發(fā)展前景的職業(yè)機會。

 

 

延伸閱讀:全國買房壓力哪里最大?

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2015年以來,中國房地產(chǎn)市場在寬松的政策刺激下,總體步入了復蘇通道,購房壓力變化值得關(guān)注。

從住宅自住需求層面分析,只有與當?shù)鼐用袷杖胨胶椭Ц赌芰ο噙m應的房價,才是合理的房價水平,這就是所謂的房價收入比的概念。房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《全國30省房價收入比排行榜》,2015年全國商品住宅房價收入比為7.2,與2014年的7.1相比,2015年房價收入比回彈上升。

報告指出,從房價收入比的絕對水平看,仍然屬于在6~7的合理區(qū)間內(nèi)合理震蕩。房價收入比的上行主要是受2015年一線城市和重點二線城市房市回暖導致房價增幅明顯攀升,同時收入增幅遠小于房價增幅的影響。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員曹倪娜預計,2016年全國30省(市、自治區(qū))房價收入比將總體略高于2015年;東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升,西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。

東部收入高,房價漲得快

報告選取全國30個省、直轄市、自治區(qū)(不含西藏)作為研究對象,并依據(jù)國家統(tǒng)計局標準,劃分為東部、中部、西部地區(qū)。對各地房價收入比分析,可以從側(cè)面觀察出各地區(qū)域經(jīng)濟的走勢。

從30省2015年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來看,呈現(xiàn)東中西部遞減的狀態(tài),經(jīng)濟較為發(fā)達的東部地區(qū)整體收入水平較高,上海市以52962元位居全國榜首,北京市以52859元緊隨其后,浙江省、江蘇省分別以43714元和37173元位列第三、第四;西部欠發(fā)達地區(qū),人均可支配收入普遍偏低,倒數(shù)后4位中3個是西部省份,這些地區(qū)人均可支配收入均不超過2.5萬元。

新疆、湖北、青海、江西、貴州等中西部省份,由于居民人均可支配收入基數(shù)較低,且隨著西部經(jīng)濟近年來的崛起,這些地區(qū)人均可支配收入增長率(名義)在2015年多高于全國30省8.5%的均值;與此同時,東北三省黑龍江、遼寧和吉林,由于近年來區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展相對滯后,致使居民可支配收入增速低于全國平均水平。

從國家統(tǒng)計局的商品住宅(包含可售型保障房、棚改房)成交均價來看,呈現(xiàn)出明顯的“三個梯隊”:首先,北京、上海兩座一線城市,成交均價明顯高于其他省市;其次,東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū),均價也處于較高水平,如浙江、天津、福建、廣州和海南;最后,諸多中西部省份及少量東部內(nèi)陸省份,成交均價全部低于6000元/平方米,末位的貴州均價更是只有3629元/平方米,比2014年成交均價平方米低65元。

在商品住宅成交均價同比增長率方面,排名前兩位的是上海和北京,增長率分別為31%和20.6%;其次,增長率超過10%的省份依次是天津、湖北、廣東、河北和河南。由此可見,成交均價漲幅較快的地區(qū)主要分布在東中部經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好的省市,西部地區(qū)樓市相對疲軟。

各省房價收入比:東部7省壓力大

在反映各地購房壓力的房價收入比方面,2015年,全國30省商品住宅房價收入比分化依然明顯,最高的北京市連續(xù)三年維持在14.5的高位,內(nèi)蒙古仍然是最后一名,僅4.4,與2014年相比下降0.3。整體而言,北京、上海、海南、天津、廣東、福建和浙江7個省市房價收入比較高(超過8.5)。

其中,海南作為全國重點旅游省份,大部分商品房賣給了島外人,房價收入比僅次于北京和上海,有一定特殊性,其余為東部沿海發(fā)達省市。此外,全國22個省份(自治區(qū))房價收入比低于全國30省的平均水平7.3,包括11個西部省(自治區(qū))、8個中部省份和3個東部省份。可見,我國房價具有明顯的區(qū)域差距。

總體上看,2015年全國30省房價收入比呈現(xiàn)以下特點:一,表現(xiàn)為東、中、西梯度遞減的態(tài)勢,且東部地區(qū)與中西部地區(qū)差距相當懸殊;二,與2014年相比,東部省市房價收入比均值持平,而中、西部省市房價收入比均值表現(xiàn)出不同程度的下滑,且西部下滑的程度高于中部地區(qū)。

易居研究院研究員曹倪娜說,東部地區(qū)房價偏高,部分省份的核心城市人口聚集能力強,吸引了大量有購買力的購房者,推動房價快速上漲,而這部分人的收入并不全部來源于東部地區(qū),進一步推高了東部地區(qū)房價收入比,加之投機性需求的大量進入,更進一步助推了房價的短期暴漲,這在區(qū)域發(fā)展不平衡的階段屬于正?,F(xiàn)象。

這種特點在浙江福建等沿海地區(qū)特別明顯。這些地方的經(jīng)商群體十分龐大,這些人跑到全國各地做生意,賺到錢后都會回到沿海城市置業(yè)。

以廈門為例,廈門多位業(yè)內(nèi)人士對《第一財經(jīng)日報》分析,當前廈門的房價與廈門本土工資水平的關(guān)聯(lián)度不是很高,因為廈門接近七成的房子被外地人買走,福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大,他們中的大多數(shù)都會選擇到廈門置業(yè)。因此廈門的房價與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

另外,不同地區(qū)的生活習俗和理念對房價收入比的影響也不小。比如在浙江福建廣東沿海發(fā)達地區(qū),重商氛圍更濃,人們對財富的積累和置業(yè)的追求更強烈。而在長沙、成都等中西部地區(qū),生活更為休閑,更愿意花錢在吃喝玩樂,在置業(yè)方面的需求相對沒有浙江福建等地那么強烈。

不過,東部地區(qū)商品住宅的房價收入比較高,但省份間差異較大,盡管排名前七位的均為東部省份,但仍有江蘇、遼寧和山東在全國平均水平以下。中西部地區(qū)省份間分化則相對不明顯。

根據(jù)報告,2015年,東部地區(qū)11個省(市)中,北京房價收入比以14.5再次位列第一,上海、海南、天津、廣東、福建、浙江6個高房價收入地區(qū)緊隨其后,河北、江蘇、遼寧、山東房價收入比相對較低。

曹倪娜說,房價收入比排名和商品住宅銷售均價排名略有不同,受城市人均可支配收入差異影響大,如海南省住宅均價排名第六位,由于城鎮(zhèn)人均可支配收入相對較低,房價收入比排名升至第三位。

相比之下,江蘇作為經(jīng)濟強省,居民人均可支配收入水平較高,房價收入比卻位居東部地區(qū)第九名,甚至落后于河北省,因此房價除了蘇州、南京等個別暴漲的城市外,基本不存在泡沫,像常州和無錫這些經(jīng)濟高度發(fā)達的地市,房價都不高。

中部地區(qū)8個省份房價收入比均在全國30個省(市、自治區(qū))平均水平以下。從商品住宅銷售均價來看,中部地區(qū)均處于中等偏下水平,各省之間差距較小。從歷年走勢看,去年安徽、江西和湖北三省房價收入比有明顯上漲,這是因為三省的省會合肥、武漢、南昌剛好是這一輪房價上漲較快的二線城市。

西部地區(qū)11省份房價收入比,均低于全國30省平均水平,且有9個省市地區(qū)同比下跌。從商品住宅銷售均價來看,西部地區(qū)普遍低于全國平均水平,各地之間有一定的差距,其中陜西、四川、重慶商品住宅銷售均價相對較高,貴州最低。

曹倪娜預計,2016年,全國范圍內(nèi)房價漲幅很可能高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅,但是會出現(xiàn)區(qū)域分化:東部沿海經(jīng)濟發(fā)達的省市,房價漲幅將進一步高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅;中西部省份的房價漲幅則有可能與收入增幅接近。因此,2016年全國30省(市、自治區(qū))房價收入比將總體略高于2015年;東部沿海省市房價收入比將繼續(xù)攀升,西部地區(qū)房價收入比下滑態(tài)勢將趨緩。

 
 
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